【买房流程详解】步骤6:到公积金中心和银行去办理每月还贷

如:

【详解】苏州工业园区购买首套住房的流程

所述,在

【买房流程详解】步骤5:申请办理银行贷款

之后,接下来就是等待银行的审批了,而你能做的事情,一般来说,也就只是等待了。

等待银行方面通知你,你所申请的贷款审批通过了。

 

先说所涉及的到的材料:

甲类计划(住房保障)

中有对应的,所涉及的到的表格:

H2:苏州工业园区还贷委托提取资格申请表

H4:苏州工业园区住房贷款情况表

需要银行盖章的,两份资料:

H2:由你自己填写,到时候交给公积金中心的;

H4:由银行方面填写的;

要办理的大概手续是:

你带着之前的各种手续和材料,

加上H2和H4的表格,

到银行的柜台,银行帮你填写H4表格

然后盖章的话,却还要该行的总行盖章才行。

比如华夏的网点,本来在加城大厦那里,但是却要到苏华路那边的华夏总行去盖章

然后才能拿着这些填写好的H4,且盖了章的,

好像H2也要盖章?

然后,拿着盖了章的,填写完整的,H2和H4,

去公积金中心办理

最后办理完毕后,公积金会给你一个三联的单子

再拿着这个单子,回到银行(网点,非总部?)

办理余下的手续,

要将三联中的一联,交给银行。


 

关于从提交了申请贷款到银行通知贷款审批通过的时间

正常的话,很多银行,从你提交了贷款申请算起,到你接到银行(一般是电话通知)告诉你说你申请的贷款,通过审批了。

这个时间,一般更多的取决于,当前房贷政策的松紧,以及银行本身的资金程度,是充裕还是紧张。

这个时间,最少的有1周多的,最多的有2个多月的。一般平均时间是1个月左右。

 

关于通知贷款审批通过到银行真正贷款放下来

等你接到银行通知,你的贷款审批下来了。

正常是等个1,2天,然后银行就再会通知你,你的房贷的贷款,放款了。

对于银行,会把对应的贷款,直接转到开发商的账户上,无需你操心。

然后你要做的事情就是,接着再去银行那里,去拿对应的借款合同的。

 

下面详细介绍一下,要有哪些要办的手续:

 

银行给你打印一张:个人贷款还款计划书

这个就是:华夏银行个人贷款还款计划书

 

20130327_123701

 

此表的作用:

接下来去公积金办理月供摊还,需要用到盖了章的此表的原件的。

 

从此表中,也可以看出来事情,这些也是得一提的事情:

(1)第一个月还的钱,一般要多余后续的正常的月供

此处的第一个月要还5141.92元,而正常月供是4922.32

和很明显,多了219.6。

因为是,此处华夏银行是每月20号扣款,相当于算是从20号开始贷的款。

但是实际上此处是10多号,就已经放款了,所以会产生几天的利息,对应的就是此200多元的钱。

(2)实际上贷款的20年=240个月 – 1个月

所以导致此处月供不是我之前用公式算出来的4911左右的,而是4922多。

是因为还款月数,从20年的240个月,减少了一个月,变成239个月了。

其原因,没完全听懂,据说是什么,最后一个月已经不计算在内,不扣款啥的,所以实际上就是240-1=239个月。

(3)贷款利率5.5675=85折=6.55*85%

此处已经写了是5.5675了,就是对应的商贷的6.55的85折后的利率了。

此点,后续会详细解释。

(4)最开始的很多个月,每月还的利息,要远多于还的本金

比如第2个月,是正常的月供4922.32,但是只还了1635.77的本金,却还了3286.55的利息,

算了下 3286.55 / 1635.77 = 2.01,即差不多是,还的利息是本金的2倍。

此等现象,就是等额本息的特点:

开始的很多个月,你每月还的这么多钱,基本上都是在支付利息,本身没换掉多少。

等你大概还了1/3左右的还贷,好像才开始是还的本身慢慢赶上利息的。

总之是,开始换的钱,利息远多于利息。

要还很久,还的钱里面,本金占的比例才开始多些。

所以,就有之前别人总结的结论了:

如果是等额本金,如果都已经还了1/3(还是1/2)的钱了,那么,提前还贷的意义,就不大了,

因为之前的利息部分,你都还的差不多了,剩下的钱,基本上都是本金了。

你即使提前还贷,也还的是本金,也无法达到很多人本意:希望少还点利息,这个目的了。

 

 

银行会帮你填写好:H4表(苏州工业园住房贷款情况表)

 

20130327_123723

 

此处,需要特别说明的是,

此表,的确是需要银行帮你填写好的。

但是,对于你,去公积金中心办理后续月供摊还手续之前,最终需要得到的,是该表填写完整,且是盖了章的。

但是呢,此章,却需要总行才有权利盖章。

导致的结果是:

我去公积金中心办理后续手续之前,需要拿到盖了章的,填写好了的此表;

我此处去的是华夏银行的分行:加城大厦那边的华夏银行,叫做华夏银行工业园区支行

但是此分行无权利盖章,就需要我拿着这张H4表,单独去华夏银行总行去盖章。

 

但是,我又专门问了,是不是,如果我最开始,从最开始申请贷款的时候,就不来此分行,而直接去总行,不就是可以避免跑两次了吗?

得到结果是:总行那里,本身就不办理此房贷业务,导致必须先到此分行办理房贷,后续的此H4表等手续的的盖章,还是非得去总行盖章不可,不可避免的要多跑一趟。

但是于此对比的是:

如果你去工行申请的贷款,如果是园区苏华路的工行的总行,那么就省事了,从办理房贷,到H4表盖章等事情,全在一起,就不用跑多趟了。

但是,缺点是,有些开发商,和此工行没合作,像我此处,导致你没法从工行去以85折去贷款,所以此处也只能选择可以贷款到85折的华夏了。

 

华夏银行会要求你办理一下“额外”的业务,用于(大额)存款利息自动抵扣贷款利息

另外,对于华夏银行,其还会要求你办理一项额外的业务,对应的单子是:

20130327_123649

对应的业务,内容大概是:

在你的对应的用于还贷的华夏的银行卡内,

不超过贷款的钱,超过一定额度,最低好像是5万,

然后存款越多,对应的存款额度会乘于一个动态利率,所算出来的钱,自动抵算贷款的利息。

 

比如,你贷款了70万,然后卡里的钱,高于5万的话,会有个浮动利率,算下来的,每天有7分钱的利,这个钱,可以自动抵扣你还贷70万所产生的利息的部分。

很明显,只有5万的话,这点浮动利息,可以忽略。

但是说是,金额越高,此浮动利率也高。

比如10万对应的每天能产生好几毛钱的利。

20万每天有好几块钱的利,算下来,一个月也算是好几十元,假如是80元,假如你每月要还的贷款的利息大概是1000,则80自动抵扣后,你每月还的利息就只有920了。

但是更加明显的是,都存了20万了,每个月也才这点钱,还是太少。

但是得到的答复是,比如你要装修了,或者有其他用途,在把20万的这种的钱,存到其他银行也是存,存到华夏银行也是存的前提下,都是活期利息,都很低的情况下,

存到华夏,由此额外的一点利息,用于自动还贷,也算是有那么一点好处的。

但是,目前看来,也就是这点“蝇头小利”的感觉。还是很没诱惑力的。

 

拿你的借款合同:个人房屋抵押借款合同

所谓的借款合同,就是下面这个:

个人房屋抵押借款合同

20130327_123813

 

合同的细节:

20130327_123823

下面这个是关键:

写了,具体的贷款的利率,即上面所说过的:

5.5675=85折=6.55*85%

20130327_123835

 

而所谓的85折,万一以后(国家规定的基准)利率变化时,也是同样有效的,就是下面所说的:

当中国人名银行调整后的相应的基准利率 下浮15%

20130327_123843

20130327_123855

 

详细解释:他项权证

你买的新房,由于你贷款买的,到时候有三个证:

土地证,房产证,和另外这个 他项权证

前两者,不论是全款购房还是贷款购房,都会有的证,说明房子是你的。

而此处由于是贷款买的,因为你借银行的钱,买的房子,所以,就类似于本身房子是你的,然后你把房子抵押给银行的,

所以,有这个,他项权证,是放在银行那里的。

等你啥时候,20年,30年后,还完房贷后,再去”赎回“你的房子。

 

而且,如果你想要把这个,正在还贷的房子卖掉的话,从法律上,也是不允许的。

除非,你把剩下的贷款还掉,收回掉银行手里的那个 他项权证。

否则,银行手里还有那个他项权证,表明你这个房子房贷还没还清呢,所以即使你去卖了房子,到时候办理过户(给买家)的时候,房管局一查,发现你房子房贷还没还清呢,银行那里还有你这个房子的 他项权证 呢,是不会帮你办理过户的,也就意味着,买家无法买此正在还贷的房子了。

 

但是,现实中,为何很多人贷款买的房子,还是可以去买呢?

举例来解释,容易解释清楚:

你买了100万的房子,已经付了首付30万了,后来也已经还了30万房贷了,还剩40万的房贷没还清;

此时你去卖房子,买家(下家)去买你的房子,是要先付首付款的,比如是40万,此时,是需要你

拿着下家(买家)的首付款40万,先把你之前的剩余的40万的房贷,先换掉,然后就可以收回银行的他项权证了。

此时,你的房子,就是还清了房贷的,手续齐全的,可以买卖的房子了。

此时,再去房管局,去办理(把所属权从你手上)过户(到下家,买家的手上),就是可以的了。

 

去到华夏银行园区总行给H4表盖章

华夏银行的,园区总行,在

苏华路北边那条路,苏雅路上,

在华一银行和万怡酒店(星原街西边)之间的那个恒宇广场里面:

heng yu building location

 

这个是恒宇广场内部的平面图:

20130327_132154

 

其中,恒宇广场里面,好多层,都是华夏银行的。

其中15楼的华夏银行,里面有个人业务部,里面才是办理这个盖章的。

当时找的是工作人员叫做,龚小红。

注意:

早上11:30下班,下午1:30上班。

即,中午去,是没用的,是不开门,不办公的。

找到后,其给你的H4表,盖个章,就可以了。

然后就是,拿着一堆的资料,去公积金办理后续手续了。

 

具体需要哪些资料,下面好好解释一下:

 

去公积金之前,自己事先填好H2表(苏州工业园区还贷委托提取资格申请表)

20130327_123748

 

 

去公积金之前,先复制好需要复制的东西

自己看上面那个H2表后面所打印的解释说明,就很清楚了。

此处复制一下上述中的“所需资料”,再加上不太容易理解的内容的注释:

6、提供材料(必须员工本人到场办理):

(1)公积金会员卡、身份证原件及复印件一份;

(2)《苏州工业园区还贷委托提取资格申请表》(表H2)一份;

(3)银行借款合同原件及复印件一份;(个人房屋抵押借款合同)

(4)银行盖章的最新的贷款月还款计划及余额清单原件一份(一个月内有效);(华夏银行个人贷款还款计划书)

(5)银行盖章的《苏州工业园区住房贷款情况表》(表H4)原件一份(一个月内有效);

(6)购买新建普通住房的需提供:购房合同、不动产销售发票原件及复印件各一份;(此处发票,之前有三张,分别对应的是那个预付款,现金部分的首付款,公积金部分的首付款)

购买存量成套住房的需提供:存量房买卖契约、不动产销售发票、契税完税凭证、房产证、土地证原件及复印件各一份;

(7)甲类参保人员申请动用住房账户和普通专户存储额且未留足个人基本养老保险应计存款额的,如有多个共同买受人,需提供所有买受人的身份证原件与复印件一份,以及与任一买受人的关系证明:

①夫妻需提供结婚证(或同一户号的户口簿)原件及复印件一份;

②父母(含夫妻双方父母)、子女,需提供同一户号的户口簿(或公安〈公证〉部门出具的证明)原件及复印件一份以证明直系亲属关系。

(8)借款人配偶申请还贷委托提取的需提供:结婚证(或同一户号的户口簿)、夫妻双方身份证原件及复印件各一份;

(9)借款人同一户口簿的直系亲属申请还贷委托提取的需提供:同一户号的户口簿、借款人身份证原件及复印件各一份;

(10)再次购房动用的需提供:前次动用房屋的房产证、土地证、贷款结清证明原件及复印件各一份。如将前次动用房屋出售的,需提供产权交易中心出具的易主证明原件一份。

 

去公积金办理按月摊还手续

去公积金中心,想要找取号机取号排队,结果没找到。

后来问才知道是要在服务台那边排队取号。

等了会,排到自己了,经过一番资料审核,然后确认我的资料,全部都是齐全的,

然后得到的回复是:

今天(下午)排在你前面的,都有80人了,你资料齐全,可以去(此公积金所在的国际大厦的)一楼的对面的(世纪金融大厦的一楼的)工行,去办理。

对此,幸亏之前了解过政策,即:

公积金推出的服务,有几个大银行,现在也支持代办公积金业务了。

说白了,就是发现公积金里面要办理买房事宜的人太多了,貌似都忙不过来了,所以把活分点给银行办理。

然后我就去了一楼对面的工行,去办理对应的手续。

换句话说

由于我是下午第一个去工行柜台办理公积金业务的,所以无需排队,我就是第一个,直接开始办理。

结果实际上整个过程,也很快,工作人员审核一下你的资料,是否齐全,

全的话,其打印一个单子,让你核对一下资料,

都符合了,其再确认一下,都无误,就可以给你出具那个三联单了。

一式三份的单子,让你拿着回去银行(可以盖章的华夏银行的总行)

总结:

如果你是资料齐全,可以自己,不去公积金中心,直接去对应的那几个银行,即可办理公积金方面的业务。

好处很明显,不用去公积金,排那么长的队伍了。



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