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苏州发展历史 — 苏州发展离不开上海 青剑湖独墅湖争宠为了啥?

苏州 crifan 1102浏览 0评论

苏州发展历史 — 苏州发展离不开上海 青剑湖独墅湖争宠为了啥?
http://news.suzhou.soufun.com/2011-09-25/5961842.html

苏州真正的发展也就大约不到10年,10年前来苏州的人都知道一个很小的城市,城建很差,不管苏州论坛上那些所谓的“本地人”怎么维护,事实就是如此。

10年前,苏州东不出东环路,西到运河边已经感觉很乡下了,那时候吴县市还在城南,火车站以北就是不毛之地。

苏州的发展离不开上海,这个在昆山表现得更为明显。

所以当杨拆迁当政时明确的说要对接好上海,作上海的后花园(之前的苏州战略和小苏州市民一样,一直以园林自诩,以为还是宋明清时代,素不知道在江苏涟无锡都不如)。

于是高架什么都开始造了起来,甚至在大陆只有北京上海才有地铁的时候就提出要要造轻轨(当然基于当年的城市规模提出的4条线路现在看来很小家子气),以至于相当时期连苏州本地人都觉得是大笑话。

那时提出了要建设“国际性”大都市的目标,当年没有一个人相信。

往往一个什么样的领导,决定了一个城市大发展。

经过几年的发展,苏州(杨)超过了无锡(王荣)并拉大的差距(只论市区,毕竟县的数量不同,比起来意义不大)。当然,后来王荣与杨交换了一下,近几年的结果是无锡又赶了上来。

在苏州关注城建的人都知道,王之后,苏州的城建放慢了步伐。杨到无锡后连市中心都敢拆迁了。拆迁是阵痛,但是过后就是城市的新生。

苏州的发展,不仅仅是紧靠上海,跟关键的是远离省会。因为,省会周边都不怎么样,为了省会的影响力,省会会通过行政权力进行限制。这个也就是为什么同样紧靠上海,嘉兴确发展不起来的缘故。

当然一切都是动态发展的,一个城市发展以后必然就会扩大,以扩大自然就像扩权。当政治上寻求更大空间时,阻力就会变得更加的大。

这个对于城市本身是这样,同样对于下面的县也是这样。

于是2006版苏州总体规划提出“东进北扩”便是有目的的了–北有常熟、东有昆山。

苏州代管的5个县,最大的原来是常熟,刚解放时,常熟比无锡还大,到现在。常熟也曾经是地级市,直管和代管都有过。

苏州在10年前城市地位不高,吸引力很低,不管那些天天以“苏州府”自诩的极少数没见过的市面的本地人在网上怎么自以为是,但是事实上苏州代管的5县几乎没人说自己是苏州人,都是说自己是常熟人、张家港人等等。这个在规划的人都还是清楚的。而上海区县的人却以自己是上海人为由–南京杭州也如此。

省直管县财政后,苏州虽然统计数据时带着5个县一起算,但是政府心里还是清楚,但算市区,苏州还只是无锡一个级别,比起深圳等还是差远了—这个也可以解读为什么苏州无锡等房价别说上海,就是南京杭州也不能比,也就和嘉兴同类的缘故。

昆山—10年前名不见经传的一个小县城,在10年前,苏州不会想着向东大发展,天下常熟有百万人口,昆山不过不到30万。但是谁也没有想到,最近靠上海的昆山,发展更加迅速,昆山的产值近年来接近苏州市,但是面积不到苏州市(合并吴县后)一半。

当一个地区一强,独立的意识自然就增强,向东莞等也就是由一个县城升级为地级市的。

苏州下面5个县,离心力最强的就昆山-常熟了。(吴江太靠近市区,向心里最强,太仓在五县最弱,面积也最小,话语权自然也最小,张家港虽然离苏州最远,但是却不是靠上海,是远离上海,加上边上有一个更强的江阴,只要江阴不独立,张家港自然也难以独立)

于是06版总规的目标东进北扩也就顺理成章了,只有无缝连接后,才会缓解期独立升级的步伐。(上海与花桥无缝连接后,花桥基本上也就是上海的花桥了,昆山也在积极地准备轨道交通,并规划了几条线,昆山开发区就选择昆山市东,直接与上海相接)

一个规划,目的不变明言,但是也是有目的的。

东进北扩成为苏州城市的定位也就顺理成章了。

于是湖东及相城的发展在近几年可见一斑。

自然这两地房产也增值最大。

如果园区与昆山紧密联系后,至少,昆山的升级(升地级市)也就会难度逐渐增大;而常熟则在近些年有些迷惘,相对而言矛盾显得没有这么大。

湖东,自然也就成为了苏州近几年大发展的最得意之地。

以上都是城市发展的大背景。

但是为什么虽然被定位为沪宁线上第三大站的沪宁城际园区站(上海1南京2),却显得这么的安静,而苏州老城大力打造平江新城,新区大力打造浒关新城,园区确显得不知所措?

沪宁城际的上马没想到这么快—当然这个与铁道部长刘跨越(刘志军)有关,刘志军是一个讲规划、战略的人,与前几任部长不一样。在他任内,中国的铁路几次大提速,然后开始了高铁化、城际化的跨越式发展。

伴随着上海世博会,沪宁城际算是“奇迹”般的获批,因为原来大家都以为以中国的行政审批方式,京沪高铁获批后,沪宁城际没个5-10年是建不起来了。

但是沪宁城际的获批,园区确有些措手不及,原来苏州境内的5个车站–唯亭–外跨塘–市区–浒关-望亭,当年初步想法是唯亭-市区及浒关。

在规划沪宁城际时,园区还在湖西的一亩三分地,老唯亭镇还没和外跨塘合并,老唯亭最靠近著名的阳澄湖(对于外地人而言,阳澄湖的名声远远大于金鸡湖),于是当年的轻轨3号线也是规划到了老唯亭镇。

06总规,苏州提出了提升园区人口40万,建设东部新城后,园区开始了湖东的建设,07年湖东管委会,08年科文中心,09年底时代广场。。。。

在园区大力打造湖东时,沪宁城际的获批,园区确一时不知所措。

显然,外跨塘站随着园区湖东的发展成为了园区对外最快的门户,而且常苏嘉城际在此换乘,使得园区站成为了沪宁线上极重要的一个站点。

就是因为重要,园区反而一时不知道怎么办了。

市区、新区都是一门心思的建好各自的城际站,园区原来却没有重视–毕竟当年的唯亭站太偏了。

园区站在外跨塘,南北都是广阔的空间,南为湖东,北为阳澄湖(可惜是新唯亭,地理位置及环境极优,如果同步发展将会削弱湖东的步伐,这个从北环东延不考虑向北的闸道可见其心态)。

老唯亭站因为在08年城际最终确定时没有争过昆山的正仪,昆山原计划昆山、花桥两站,但是在阳澄湖之争上,只占有一小部分湖面的昆山却屡屡获胜。这个与苏州不太重视阳澄湖不无关系。”阳澄湖站”被昆山正仪争取到后,老唯亭站由于靠近园区站及正仪“阳澄湖站”,基本上不太可能上了(至少近期不会有下文),所以现在连园区规划局的人都不知道“唯亭站”最终具体位置在哪里。

原来园区的规划还是湖西CBD为主,湖东崛起后还只是希望把湖东核心做好。沪宁城际的获批,送来了喜讯–园区终于出现了火车站–最重要的门户–而且还是城际客运专线。

这对于园区而言,没有想到,自然也不知该怎么办了。

开车从星湖街大桥过,可见园区城际站周边一塌糊涂,还有个跨塘热电厂的大烟囱—这个就是比苏州老火车站还乱的“著名”的园区未来第一门户?还是著名的沪宁城际第三大站?

轨道修编时,园区提出要根据发展将3号线调整到园区站(唯亭站基本上黄了),但是未得到苏州的响应。

沪宁城际就快要投运了,习惯于先做好规划并通过论证在开发的园区,匆匆忙忙的委托某公司做了个园区站台方案(就半年时间)。至于其他的,都没有任何准备。

于是现在就出现了,市区平江新城大发展,新区站前广场的大气,而园区城际站堪比老苏州站的怪现象。

先说园区的核心–CBD。

刚开发中新一区时,湖西8平方,那时候苏州还很弱,做了一个手电筒(湖西中央公园到东方之门,从地图上看正好一个手电筒状)的CBD规划,正好1平方。

到了06版总规调整之后,给苏州建议是东进北扩,刚开始,园区也觉得人太多了,会没了园区的清静—比较新加坡是一个很小的城市。湖东的风格其实与湖西完全不同。

于是委托作环金鸡湖规划,请上海的来分析,后发的好处就是能够吸取教训,上海小陆家嘴最大的失误就是一座白天(日)城,到了晚上就没人。

小陆家嘴的金融很不错,但是一到晚上就没几个人,作为东方不夜城,小陆家嘴的夜光不错,但是人气相比其他几个中心差得太远,分析下来就是写字楼与住宅-商业离得太远。

湖东CBD的规模明显加入了相当的商业及服务型公寓。

当然还有一个分析是,上海作为国际金融中心,苏州还只能做到区域的金融中心,(江苏金融一大半都在苏州),与上海必须错位发展。

于是经过近两年的发展,也参照小陆家嘴的3栋超高层,规划了相对小一点的3栋超高层。

其中九龙仓的450米的大楼在08年不敢提,因为南京还没这么高的,政治的事很敏感,心里想,却不敢说。

当南京也搞了一栋450米的(姑且不论他是否带了天线才有这么高,反正大家认可就是了),北京也同意苏州搞这么一栋超高层。–当年只是初步想超过金茂即可。

于是在08金融危机,国家扩大内需的情况下,湖东3栋超高层的规划就出台了,目前已经奠基了2栋,第三栋还在前期工作。

就目前的趋势,2010年轨道通车,商业成型,再过5年,应该能达到一定的繁华程度。

谈谈湖东的人民路–星湖街。

这个条路在园区的地位,从晚上开车就可知,要找到陆两边花花草草树树都挂满了彩灯的路也就难找到第二条了。

从北面的青剑湖开始,树就是彩灯华丽的。

新唯亭的中心–园区城际站–湖东核心区-斜塘–高教区–纳米产业园。

基本上星湖街也就是园区南北第一通道了,在园区自己请日本公司作的轨道规划了,这一干道便有轨道规划。

可惜的是,园区毕竟只是园区,在中国这个体制下,不是有钱有思路有规划就行的。园区的轨道还是未被那家“法国”公司做的苏州市的轨道规划采纳。

与这条园区的“人民路”相关的还有那个“常苏嘉”城际。虽然曾经规划过“常苏嘉”城际走星湖街的想法,但是这个基本上可能性就不大。

最初苏嘉城际走苏嘉杭高速,随着城市发展,那里已经没有了可能,于是又画了星湖街。园区最初不同意,后来提出要在管委会设站—既然号称城际像公交那样,那就应该可以和轨道1号线换乘。于是搞出了所谓的国内第一条“地下线”。

当然,这个也没几个人会相信他会这么建。一是铁道部还没有这个先例,二是这条铁路的重要性或许苏州觉得重要,但是在上海铁路局眼里并不重要。道理也很简单,上海、南京、杭州—甚至嘉兴都不觉得重要—嘉兴还只是想对接上海,对于与苏州的对接兴趣不大。

看看铁路的论坛,江苏省对于沪宁、宁杭城际之后的客运专线更感兴趣的是与南京相关的,而苏南则更期望沿江,南通则希望沪通。

再次论证时,园区提出走星华街–反之星华街之外都是工业,且星华街是中环,不如合在一起算了。铁路方面则觉得太远,让步到星塘街。后来结论什么,正式的没有公布。估计大家都还在博弈,反之也不知道什么时候上–除非铁路大跃进里又有了足够的钱来动工这条路,不如过个几年的话,也不知道那时什么样子了。

基本可以确定,星湖街不会有铁路,但是苏州的轨道规划没有星湖街南北(全线)的,也没有参考园区的意见。

星湖街的房产,在这一轮上涨中从北到南都得到了热捧,哪怕是北面的阅览湾,还是南面的星湖名轩。

但只有三个车道且还一个是公交专用道的星湖街,可以想象,不出两年,这条园区的“人民路”将堵成什么样。

园区城际站–外跨塘站,在早期的规划为预留站点。园区(特别湖东)定位为东部新城,同时老唯亭站未能争得“阳澄湖站”,外跨塘站作为离园区核心最近的站便提上日程。(同时也有常苏嘉城际的考虑)

外跨塘并入唯亭后,行政上还是唯亭镇管理并规划。园区对于三镇没有真正认真地规划过,基本上还是在做好自己中新合作区;即便南北各捞一块(高教区及中新科技城)还都是小打小闹–说句不好听的,都是把可以成片规划的区域挖个角出来,弄得周边不知如何是好。

08年城际获批,并压缩工期由12年投运到10年,园区才匆忙的做了个园区城际站台的规划—具体做得怎么样,各有各的想法,可能不少人觉得不错吧,但是笔者却不敢苟同,看不出什么风格。原不能和苏州站典型的江南风格相比,就是和正仪、花桥等站也差不太多。

园区站,说实在话比较难规划,首先要定位。外跨塘的地理位置不像苏州站及新区站。苏州站北到高速还有一定纵深,南面为护城河,比较好做景观。新区站空间也比较开阔,基础较差,然而就是基础差才更好建设。

园区站所在地南为312+娄江,312迟早要北移;但娄江却不是护城河,是通航的航道,对桥有高度要求。加上娄江南面全为工厂,就是要退二进三也不是容易的事,就312北的那个大烟囱都要一年半载才能搬迁。北到高速都是成熟区,纵深小,没有太大文章可做。就是规划个站前广场及相应的商贸区也不知什么时候能拆迁完毕。

站前广场是很难做规划的,绝大部分的都成了人多杂乱之地。

还有另外一条路,就是园区城际站仅仅定位为一个交通枢纽,都过环形便利的高架立交网及便捷的公共交通将旅客最快疏散。

然而高架易做,便捷的公共交通却不容易。轨道调整未得到市里响应。仅靠一个公交首末站,如果园区如期的发展起来,基本上不出3年就难以承受交通压力。–当然,如果园区未能有所突破,人口金融等未能迅速发展,一个首末站也是足够了。

事实上,只要有便捷的交通无缝对接,园区站真正广阔的天地是苏虹路以南湖东核心及高速以北的阳澄湖板块(十来个平方,面积足够大了)。

两个同时发展可行性不大,毕竟北部是唯亭管辖(中国的行政体制很有特色,一条路南北相差十万八千里就这样产生的)。所以只有牺牲北部来全力发展湖东核心区。北环东延两个立交都只考虑与南面对接,星湖街既不能转向北部的唯亭新城,北部也不能直接转向北环高架。

园区不原意放弃站前的大规划–门面问题–但是也很难在一片档次不高的次新区里进行太大的动作。

于是,园区站比之苏州站、新区站要安静得多–不管从广场、楼宇规划到公共交通都显得差一截。

苏州近期-中期最值得期待的是阳澄湖–这个是苏州境内除太湖外名气最大的湖,比金鸡湖、尚湖要大得多。

可惜的是,苏州也没重视,就像外人都以为太湖是无锡的一样,阳澄湖都以为是昆山的。

昆山修订最新的规划远景人口350万,与苏州相近。

如果昆山继续保持如此高速增长,并成为中国第一个建设地铁的县级市,那升级也就不远了。在世界上300万以上人口的城市都算得上特大型城市了,在中国还当一个被代管的县就太说不过去了。即使不独立,能并昆山的也只有上海这样的规模。

在这个问题上苏州是进退两难。阳澄湖之败就是不得已的结果。

苏州仅是代管昆山,没有权力干涉昆山对阳澄湖的开发–哪怕昆山只占有一小部分湖面,早期没重视,昆山搞出了名声,如果苏州市去说,则显得不给小弟兄发展空间,以大欺小;不管又只能眼睁睁的看着他做大多强。

苏州只能默许相城、园区各自开发,阳澄湖就在相城、园区及昆山各自不同的方式下开发了,没有一个统一的思路,任其格分一杯羹。

于是八城的大闸蟹,唯亭的“八景”,园区的重元寺–莲花岛,相城的美人腿–相城的莲花岛,什么都出来了。

知道现在也不知道到底阳澄湖应该是怎么样的定位。

当然,总体上是昆山占上风,巴城成了阳澄湖大闸蟹的注册原产地,正仪争得“阳澄湖站”,并在今年7-1建成通车。

苏胜路肯定要通昆山的,现代大道却无法通昆山。

苏胜路是去园区三镇–最小的镇–胜浦最近的路,也是沿线住宅,未来规划有轨道交通。

在园区没有发展之前,苏州去昆山只有312、机场路,然后有了沪宁高速。当园区发展起来后,苏州去昆山还是那三条路,312国道上还有分界的检查区–就在老唯亭与正仪交界处。

其实苏州代管的5个县都只是“代管”,名义上“管”,统计数据时在一起。财政人事都是归省里直管的,不像县改市之前。

就是太仓发改委的审批权限都是与苏州发改委一样的,都是直接往省里上报项目。

就是昆山人到苏州也要办暂住证。

苏州与园区的相交通的道路比昆山与上海相交的还少。

苏州最不急得就是吴江,因为吴江与苏州离得太近,而且吴江是镇的组团,吴江的市中心–松陵还不及盛泽大。吴江基本上是独立升地级市的可能性最小,也是最有可能将北部划入苏州的县级市。

前面有人提到环太湖,其实环太湖是苏州的后花园,开发不开发都不会跑掉,加上环境的限制,还是保护性的开发比较好。

就目前的情况,五个县级市都还不会独立升级,不过当年泰州、宿迁都是独立出来成地级市的。

说说园区3镇。

园区除了中新开发区外,周边还有三个镇,另外吴淞江北的车坊也划去园区。(老车坊镇吴淞江南部很不幸,现在有些三不管)

园区目前还剩三个镇,娄葑、唯亭、胜浦。

娄葑分为三个区–东区–独墅湖东,南区-娄葑镇政府所在地,北区-娄门-外跨塘一代。娄葑基本上是很成熟的镇,东区本来搞了个东景工业园,但是车坊撤并后,独墅湖东基本都被搞成了高教区和纳米产业园。在以上包围的斜塘地带便是著名的莲花社区—当年开发园区中新区所以的原住民聚集地,这个也是这一代最难规划和管理的地方。基本上,园区也没太多的想法,也就是独墅湖西的高教区及纳米产业园作了些规划。虽然园区有俗话:金鸡湖边搞经济、独墅湖边浩读书、阳澄湖畔好养生。但是园区对于独墅湖的“高教”也没底。园区管委会的人和我们开玩笑时就说,要提升了就去独墅湖花钱买个博士圣斗士什么的学位玩玩。

苏州没有什么有名的高校,这个也是没底的原因,就是挂几个什么西交、人大什么的明白人都知道都不是正牌的。

去年园区又搞了个桑田岛的规划,我看了一下,也是很简单的,像是应付了事。估计去年15周年庆,都忙着接待各级领导去了。

娄葑基本上没多久就要撤掉了,改叫街道。原来打算10年–也就是今年,但是现在的样子,不知道是否会推迟。

与娄葑相关的房产,最有前途的也就是读书湖西-星湖街的地块了。什么双湖湾、蝴蝶湾(不及双湖湾)什么的再加上绿城地王,最终落成了房产–特别是别墅聚集地–至于其他配套倒是没什么。估计一般的自住或者投资客兴趣不大,在此不提了。

唯亭,06年与外跨塘合并;老跨塘所在地现成为了湖东CBD,剩下的外跨塘由于人口过少,独立建镇不太合适。大吃小,自然就改名成唯亭,但是唯亭镇政府所在地在外跨塘。合并后的唯亭最大的资源就是阳澄湖。

唯亭镇东西狭长,被312、铁路-高速分割,难以成规模的建设,狭长的地形必然会带来交通上的堵塞。(老唯亭还有现代大道北-青秋浦东一部分老区)

06年合并后,新唯亭也请人做了规划,根据新唯亭的地势,能够有十几个平方比较平坦的待开发地就是现在的青剑湖一代,于是人工开发了青剑湖。并通过努力,将沪宁高速在阳澄湖服务区(唯亭)开了一个上下高速的口子—只是知道的人不多。

或许园区也看中了这块地,将莲花岛、“中新科技城”划给自己规划–当然行政上还是唯亭镇,所以一个青剑湖板块出现了两个风格。

唯亭,也是三个镇最有发展的地方,还是因为沪宁城际和阳澄湖。

单是青剑湖板块楼盘云集,这个不多说。

沪宁城际园区站,园区看似吃了个亏。省委书记跑来视察时,就是一个大烟囱,园区的门面在近期脸色不好看。

对于怎么开发利用园区站的资源,初步思路北侧阳澄湖沿线—阳澄湖大道北还是要逐步退出工业,重新定位打造阳澄湖旅游度假休闲中心—-这个上个月新闻有硕果–要打造长三角的休闲区—-当然也还是园区提,有昆山在,苏州不便说什么。

所以唯亭的阳澄湖板块是三镇里最值得期待的。

胜浦–最小的镇,也是最远的镇,镇区还有一部分为金光集团—有吴淞江的码头,有自备电厂。胜浦基本上都是本地人及一些打工的几少数外来人,从规划及房产商都乏善可陈。

等到苏胜路与昆山对接后能够成为了过路地,但是这个对接基本上是昆山无心,园区也无意。

星塘街目前看起来没什么好谈的阿。

靠星塘街不见得是什么好事,所以靠近星塘街的房价会低些。

作为中新二区和三区的分界线,星塘街及东边的绿化带西边的河道形成了天然的分界。东面绿化为公共管道、高压走廊。

规划的星塘街北部将有高架桥直达阳澄湖大道,与青剑湖东的那条好像现在叫青剑路–将来叫星塘街的对接。

对于一个足以称之为城的中海国际社区,最主要的配套还是北面的轨道一号线的配套–中央河延伸段;休闲则是南面的方舟公园。

中海国际社区分7个区,根据139万方的规划,最最少需要一座110kV变电站,一个邻里中心,一个学校才能满足要求。

不过要配套上来,应该至少有一半入住吧。

每个城市都有他的定位,上海的发展、地理(主要是航海时代的发展导致的港口城市的兴起)位置决定了他成为工业、金融、交通枢纽。北京则完全另外一个定位。

但是一个城市的文明程度、发达程度不是从一个城市的外观来看的,需要整体的提升。去巴黎看看,不少人会说矮房子,城市远不比上海光鲜、繁荣。但是事实上是吗?

06版总规是中规院作的,提出发展湖东,CBD的B、C区的建设,也是想提高含金量。提升城市的核心。这个年头不发展就是倒退,发展得慢也是倒退。

也不知道是谁给制造的分歧,两湖相距不过8分钟车程,竟然被分割成两个板块——一个叫独墅湖板块,一个叫青剑湖板块。

这两个湖本来也相安无事,萝卜青菜各有所爱,结果,青剑湖不服,说独墅湖的房子太贵了,哪有我的性价比高呀,吸引苏州主流人群你独墅湖不是我对手,3年后我肯定超过你!

昂贵的独墅湖,将挤出多少购买力?

到底独墅湖与青剑湖,哪个更好?

相信很多人用手指着独墅湖,就像12年前的深圳罗湖区,无论是房价水平,还是商业配套成熟度、便利性、市民认可度等,都是深圳最高的行政区域,那时候罗湖房价是深圳另一个行政区南山区的两倍多,在罗湖买房,意味着非富即贵。

现在,南山区的房价一骑绝尘,最贵的公寓卖到了七八万元每平方米,而且还是毛坯,三四万元每平方米的房子更比比皆是,如果是二手房,严厉的调控下,业主还惜售,不舍得卖。而罗湖房价,早已成昨日黄花,有钱人都不愿意住罗湖,除了靠近福田的地王商圈、华润万象城那一片房价死死撑着脸面,基本上显得比较没落。

独墅湖今日房价之贵,大伙有目共睹,近年拍出的几块地王,更使得片区内一些豪宅项目明目张胆地透支着它的价值空间,可想而知,在心理距离和实际距离未变的情况下,这将挤走多少购买力?

最关键的是,这将导致多少主流人群、社会中坚、知识精英抛弃独墅湖,投怀送抱青剑湖?

当年的深圳南山房地产市场的畅旺,有交通要道打通之推动,但也不能不说,这都拜罗湖高房价所赐——花同样的价钱,在罗湖只能买两房,在南山却可以买四房,还加上一部车!

记住,青剑湖离独墅湖也就8分钟车程,两湖“习相同,性相近”,资源相类。而深圳罗湖与南山之间的距离是30分钟的车程距离,两者的资源罗湖比南山好得多,又靠近香港,的哥的嫂都懒得跑南山,都喜欢跑罗湖,罗湖有钱人多啊那时候。

青剑湖已经抢了独墅湖的风头?

与有项目在独墅湖的开发商聊这“二湖”,有人认为独墅湖太过尴尬,傍着金鸡湖,比着金鸡湖,深怕被说低了房子卖不出好价钱,失去了独立性,单打独斗的能力偏弱,以致青剑湖跳出来叫板,它便有些心虚。

吴中地产的老周看来对独墅湖和青剑湖难以取舍,“两个都喜欢”。这个在意料之中,也在意料之外,原来在他眼里,两个都是大家闺秀,“大家都在说双湖双湖,青剑湖加独墅湖算不算苏州新双湖生活?”

有意思的是,几位苏州地产同行认为独墅湖才是苏州最后一个生态湖,青剑湖此前标榜的“最后的城市湖居”,显然侵了独墅湖的“权”,抢了独墅湖的风头!论湖景资源,“青剑湖风土清嘉,水域绵延”,给人极大的想象空间,相比之下,独墅湖已经定型,想象空间不大了。

在2011年苏州区划调整尘埃落定后,相城区靠近阳澄湖的全部区域将被划入工业园区几乎已成定局,加上未来唯亭镇(含原跨塘镇)和娄葑镇的两大阳澄湖所属片区,90%以上的阳澄湖都将被纳入园区管辖范围。这意味着,以苏州北部板块为核心的区域将重新洗牌,以青剑湖为核心的版图,将取代金鸡湖、独墅湖成为未来苏州新中心的国际化座标,标志着苏州工业园区从此告别过去,跨入未来。

苏州东移,青剑湖取代独墅湖成“内湖”?

说到交通,独墅湖绝对只属于苏州,不说别的,从它联接的区域看,都在靠它说事,吴中、园区、市区,僧多粥少,都就着这不大的水域喝辣吃香,当然,随着湖底邃道的通车,园区东南角与市区无缝对接的时代即将到来,再加上最近甚嚣尘上的独墅湖设计招标,这里的地段价值看来也会透支一阵子了。

然而,苏州毕竟是靠着上海吃饭的,属于上海国际化大都市圈的一分子,很多时候,你不得不思量着苏州房价空间回报空间能有多少,否则,你就没办法解释,为何全国那么多二三线城市的房价都哗啦啦地涨上来了,苏州房价怎么还慢牛踏碎步?这是不是说明,苏州房价的走势还受制于上海辐射力?

上海近郊周边的房价已被拱高,下一个是谁?如果独墅湖房价是被苏州的经济规模、人口基数等所限,那么,青剑湖内部除了受园区供求关系影响,是否还可以说,它的外部作用力——上海因素,也在影响着它的走势?

“青剑湖南距金鸡湖八分钟,道路通畅。高铁的通车,给板块提供了更多的发展空间。”大家都知道,苏州园区站是长三角黄金走廊沪宁线除上海、南京两大站之外的第三大站,青剑湖的发展因此比独墅湖多了另一个可以重新想象的维度——因为园区高铁站,青剑湖越来越“中心化”,成为苏州真正的“都心”,而独墅湖可能要面临“被边缘化”的危险。

形势比人强,苏州园区强劲的发展势头让人感觉到了苏州“东移”的能量如此巨大!最近公布的半年GDP统计,苏州比深圳多好几百亿,直让深圳惊呼“一线城市”座驾未保,居功奇伟者,正是苏州园区。将来的“世界之门”,将来的九龙仓项目,将来的……苏州“向东看”,苏州天平“东斜”不仅是目前不争之事实,而且它预示着未来——换句话说,在青剑湖,未来,醒了!

独墅湖读不懂青剑湖的豪情?

一方面被苏州GDP催化,另一方面受惠上海因素;一方面接收来自独墅湖的购买力,另一方面接收来自上海的购买力,青剑湖可谓左右逢源,东收西纳,利好均沾。

有人说,独墅湖唯一的遗憾是商业配套还不完善,只能依托园区,而随着月亮湾的建成,这一局面将大大改善。但是,一个高端的、品牌的、生态的独墅湖若无国际顶级奢移品卖场来助阵,独墅湖到最后可能将只是苏州的一张文化牌,煨着软着它的实力,全无问鼎国际顶级湾区的野心与豪迈,这倒也算是苏州传统的一种延续。

相比之下,青剑湖由于共享了整个园区的配套与规划,“园区生长,青剑湖生长”,随着协信、圆融等大开发商的进入,阿卡迪亚等品质大牌项目的灿烂开场,不仅板块潜力的焕发与价值迸射指日可待,而且因了这个板块的地缘优势,以及初生牛犊的冲劲激情,一个呼应美好未来的国际一流湾区正在形成。

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