【详解】以建屋海德公园为例,解释购房的公积金贷款,商业贷款,组合贷款,利率,月供

v2013-03-11

买房子,如果不是一次性现金支付的话,多数都是,首付一定比例的现金,比如最低的30%,余下的70%,都是去申请贷款。

申请贷款,即,找人借钱。

除去高利贷,目前有两种“人”可以借给你钱:

  • 银行:此所谓商业贷款,简称商贷。
  • 公积金:此所谓 公积金贷款,公积金贷款,利率会比商贷要低,低不少。

 

下面先来解释商贷:

 

商贷,找哪家银行贷款

商业贷款,理论上说,包括实际上,在开发商卖房子的时候,是不限制你去哪家办理商业贷款的。

只不过呢,常见的是,开发商,都是和某些银行,有一定合作关系,往往可以获得更低利率的贷款。

举例:

你买海德公园的房子,理论上说,只要付了首付的钱之后,接下来去找哪家银行去办理商业贷款,都可以的。

最常见的就是,四大国有银行,中(中国银行)农(农业银行)工(工商银行)建(建设银行),但是呢,他们给你贷款的话,目前,2013-03-05,所能给出的贷款利率,好像是9折(最近是不是又更高了,变成95折了?)。

而有些银行,往往是小银行,比如华夏银行,是和建屋(建屋其下正在卖的房子包含海德公园),有合作关系,所以销售人员会推荐你去找华夏银行贷款。

正常办理下来的贷款,可以办到85折的利率。

 

商贷能贷多少钱

如前所说,比如你想买房子,是首套住房,简称首套。

首套的话,国家规定的是,至少30%的首付,那么理论上,余下的70%,你都可以去办理商贷。

不过,实际上,其中一个细节是:

你办理商贷的钱,不能超过房子总价的70%。

即:

假如你买的房子是102万的话,那么,理论上是:

首付30%=30.6万

商贷70%=71.4万

实际上,你办理的贷款,是不能超过71.4万的,比如71万整,但是不能超过这个71.4万的。

 

商贷的利率是多少

就是你,至少听说过的,7折,85折,9折,等等名词了。

下面详细解释一下:

关于7折,85折,9折,95折,1.1倍利率

什么是7折,85折,9折,95折,1.1倍利率

7折,85折,9折等等,都是针对的,基准利率来说的。

什么是基准利率

不管你去哪个银行贷款,对于贷款的利息,都是国家统一规定的。

先看看,对于贷款利率,历史上,都是什么政策:

 

可以看到,对于贷款来说,其整体趋势是,利率越来越高了。

 

上述数据,对于购房贷款来说,意味着什么?

对于普通的,购房所申请的商业贷款,不论你是找哪家银行去贷款,其利率,都是使用上面的,国家规定的这个利率来计算的。

而对于购房的商业贷款,一般多数贷款的年限,即分多少年还清,常见的是15年,20年,30年之类的,

很明显,都是超过了5年的,

而超过5年的,商业贷款的利率,就是上面表格写的,

最新的政策是2012-07-06那天颁布的政策,是6.55%

 

  贷款利率政策变化的日期 短期 短期 中长期 中长期 中长期

个人住房公积金
贷款

个人住房公积金
贷款

序号

6个月
内(%)

6个月至
1年(%)

一年至
三年(%)

三年至
五年(%)

五年以
上(%)

五年以
下(%)

五年以
上(%)

1

2012-07-06

5.60

6.00

6.15

6.40

6.55

4.00

4.50

2

2012-06-08

5.85

6.31

6.40

6.65

6.80

4.20

4.70

3

2011-07-07

6.10

6.56

6.65

6.90

7.05

4.45

4.90

4

2011-04-06

5.85

6.31

6.40

6.65

6.80

4.20

4.70

5

2011-02-09

5.60

6.06

6.10

6.45

6.60

4.00

4.50

6

2010-12-26

5.35

5.81

5.85

6.22

6.40

3.75

4.30

7

2010-10-20

5.10

5.56

5.60

5.96

6.14

3.50

4.05

8

2008-12-23

4.86

5.31

5.40

5.76

5.94

3.33

3.87

9

2008-11-27

5.04

5.58

5.67

5.94

6.12

3.51

4.05

10

2008-10-30

6.03

6.66

6.75

7.02

7.20

4.05

4.59

11

2008-10-27

6.12

6.93

7.02

7.29

7.47

4.05

4.59

12

2008-10-09

6.12

6.93

7.02

7.29

7.47

4.32

4.86

13

2008-09-16

6.21

7.20

7.29

7.56

7.74

4.59

5.13

14

2007-12-21

6.57

7.47

7.56

7.74

7.83

4.77

5.22

15

2007-09-15

6.48

7.29

7.47

7.65

7.83

4.77

5.22

16

2007-08-22

6.21

7.02

7.20

7.38

7.56

4.59

5.04

17

2007-07-21

6.03

6.84

7.02

7.20

7.38

4.50

4.95

18

2007-05-19

5.85

6.57

6.75

6.93

7.20

4.41

4.86

19

2007-03-18

5.67

6.39

6.57

6.75

7.11

4.32

4.77

20

2006-08-19

5.58

6.12

6.30

6.48

6.84

4.14

4.59

 

即:

不论你是找哪家银行,不论是国有的中农工建,还是其他一些小银行,比如江苏银行,华夏银行等等,

商业贷款的利率,超过5年的,都是6.55%

而这个6.55,就是所谓的 基准利率。

而之前所说的7折,85折,9折等等,都是指的是,针对你这个6.55的7折,85折等等。

换句话说,目前来说:

7折=  0.7 x 6.55%=年利率为:4.585%

85折=0.85 x 6.55%=年利率为:5.5675%

9折=  0.9 x 6.55%=年利率为:5.895%

95折= 0.95 x 6.55%=年利率为:6.2225%

 

关于特殊的7折

7折,已成为历史,指的是,之前某段时间,好像是2008年前后,国家为了刺激房地产,让大家买房,

出台的,史上最低的利率。

现在已不太可能再出现了。

关于目前不多见的85折和常见的9折,95折

现在不多见的是85折

更常见的是9折,95折等等。

举例:

如前所述,比如你买海德的房子,

其他很多行,都是只能贷款到9折或95折,

但是和海德有合作的华夏银行,可以贷到85折。

所以,一般人,多数还是选择去华夏办理商业贷款的。

当然,假如你自己有特殊的关系,比如你认识中行的人,可以给你办理到更加高的优惠,比如7折(实际上基本没此可能),那你当然可以不选华夏,而去选择中行了。

 

关于1.1倍利率

1.1倍利率,指的是对于购买二套房,贷款利率是基准利率的1.1倍。

 

关于85折和9折,95折,有何区别?

举例:

你买了个海德的房子,总价100万,首付付了30万了,要贷款剩余的70万。

假如以等额本息的方式,分20年还清,那么参考:

房贷计算器

等额本息还款法

可以计算出来:

85折的话:

85 discount for 70 and 20 year

9折的话:

90 discount for 70 and 20 year

95折的话:

95 discount for 70 and 20 year

注:目前的商贷的利率是:

6.55% * 0.95  = 6.225%

 

即:

70万,商贷,20年,等额本金:

85折:月供4841.94元,还款总额1162064.85

9折  :月供4972.71元,还款总额1193449.76

95折:月供5105.28元,还款总额1225268.1

即,可以简单看成:

大概是每增加0.05折,即从98折到9折再到95折,还款总额,基本上都是增加了3万,月供基本上都是增加了150元

 

换句话说:

除非你觉得还款总额,增加的3万,6万,9万等,包括对应的月供增加的150,300,450元,

对你没有影响,否则,那么85折,90折,95折,就还是有明显区别的:

决定了你还款总额和月供多少。

 

公积金贷款

再说公积金贷款。

公积金,对于你买房来说,主要分两块:

  • 公积金账户里面,买房前,就之前已经有的余钱:
    • 比如,你工作了5年,一共攒下来的,公积金账户里面,共有8万,这8万,就是可以供你买房时候,都去处理,留你交购房首付款。
    • 详见后面的:“什么是公积金的一次性提取”
  • 之后每月还款时,可以动用的公积金的月供:
    • 买房付了首付之后,对于每月月供,可以使用公积金部分的钱,去还月供。

 

公积金贷款的利率

同上,那个贷款利率表

最新的正常是2012-07-06的,超过5年的,公积金贷款的利率是 4.50

如果是用公积金买二套,那么也是1.1倍的公积金贷款利率。

三套或更多,公积金也不给贷。

 

公积金贷款,最多能贷多少?

苏州园区这边的政策是:

对于用公积金贷款的话,本身对于买房来说:

新房:不超过50万;

二手房:不超过35万;

另外针对人数的要求:

如果本身是个人(单身,无配偶),那么最多只能贷款:30万;

 

换句话说,常见的情况就是:

夫妻两人,合买,首套新房:最多贷50万;

(单)个人买首套新房:最多贷款30万;

 

申请公积金贷款需要哪些条件

目前已知的:

  • 申请公积金贷款前,需要连续正常缴纳公积金超过6个月;

 

什么是公积金的一次性提取

买房的时候,部分首付款,是通过公积金来付的。

此时,你要先去公积金中心,把你公积金账户中的,住房部分的钱,取出来,再去交给开发商,以此凑够(一般是30%的)首付款。

此时,你拿着相关资料,主要是和开发商的购房合同,以及预付了现金所对应的发票,去公积金中心去取住房部分的钱,就叫做一次性提取公积金。

具体手续如何办理,详见:

【详解】苏州工业园区购买首套住房的流程

中的:

【买房流程详解】步骤3:一次性提取公积金

 

公积金贷款的一些注意事项

办理按月摊还的需要在公积金里面留一个月的钱

如果是办理按月摊还的,(注:除了一次性付款,基本上都是需要办理每月摊还)

那么还需要在一次性取公积金的时候,留一个月的月供的钱,留作以后月供还款使用。

换句话说,如果你公积金里面,有8万的钱,然后现在每月交的公积金的住房部分的钱是3000的话,

那么你去公积金中心,一次性提取的话,就没法把8万都取出来,只能取7.7万,余下3000,就是要留的一个月的钱。

 

什么是组合贷款(公积金贷款+商业贷款),(纯)商业贷款?

举例:

你要买100万的新房,首付30%=30万,余下的70万

  • 如果都是去通过商业贷款,即找某银行去贷款70万,那么就叫做:(纯)商业贷款,简称,商贷,纯商贷
  • 如果是部分通过公积金贷款,部分通过(商业)银行贷款,那么就叫做:组合贷款,即公积金贷款和商业贷款的组合形式

 

为何不全部通过公积金贷款?

很明显,公积金贷款的利率(4.50),比商业贷款的利率(6.55)要低很多。

为何不全部都用公积金贷款呢?

原因很直接:

公积金贷款的最高额度是有限制的,而我们实际上要贷款的款,远多于此限额。

举例:

你买的房子总价是100万,去掉首付的30万,还剩70万。

你是想,完全都通过公积金贷款,去贷款那70万呢。

可惜人家公积金贷款,最多只能,如前所说:

  • 个人最多30万
  • 夫妻两人最多50万

所以,你即使是夫妻俩去贷款,也最多只能贷款50万,余下的70万-50万=20万,还是要通过银行去办理商业贷款。

(当然,如果你本身有足够的钱,那就是另说了)

 

到底是采用组合贷款(公积金贷款+商业贷款)还是全部采用商业贷款?

此处,有些背景知识和条件:

1.据售楼处人员所说:

如果你去办理组合贷款,即部分通过公积金贷款,部分通过商贷;

那么会导致,人家商业银行给你的贷款利率,就没有纯商贷那么优惠了。

即:

以上述100万举例,除了首付,还剩70万

如果70万都是通过某商业银行,比如中行,去贷款的话,那么一般可以获得9折的利率(的优惠)

但是,如果你把70万中的50万,通过了公积金去贷款,那么余下的20万再去找人家银行,中行,去贷款的话,只能得到95折的利率。

上述所说的50万,前提还是夫妻两人,如果是单个人,最多还只能贷款30万,即余下的70万-30万=40万,需要通过银行去商业贷款。

此时就是:

个人

  • 组合贷款要还的钱:公积金贷款的50万 (4.50的利率)+ 商贷的20万(6.55的95折的利率=6.2225的利率)
  • 纯商贷要还的钱 :商贷的70万(6.55的9折的利率=5.895的利率)

 

夫妻俩

  • 组合贷款要还的钱:公积金贷款的30万 (4.50的利率)+  商贷的40万(6.55的95折的利率=6.2225的利率)
  • 纯商贷要还的钱 :商贷的70万(6.55的9折的利率=5.895的利率)

 

需要注意的是,上述,还只是听说,实际上,也有可能是其他的情况,

比如

1.你纯商贷的话,银行可以给你9折利率,而如果你公积金贷款后,再去找银行,可能人家连95折都不给你,只给你基准利率(6.55)了。

个人

  • 组合贷款要还的钱:公积金贷款的50万 (4.50的利率)+ 商贷的20万(6.55的利率)
  • 纯商贷要还的钱 :商贷的70万(6.55的9折的利率=5.895的利率)

夫妻俩

  • 组合贷款要还的钱:公积金贷款的30万 (4.50的利率)+ 商贷的40万(6.55的利率)
  • 纯商贷要还的钱 :商贷的70万(6.55的9折的利率=5.895的利率)

 

2.你办理的纯商贷的话,是可以(通过之前说的华夏银行等小银行去)办理到85折,此时就又是:

个人

  • 组合贷款要还的钱:公积金贷款的50万 (4.50的利率)+ 商贷的20万(6.55的95折的利率=6.2225的利率)
  • 纯商贷要还的钱 :商贷的70万(6.55的85折的利率=5.5675的利率)

夫妻俩

  • 组合贷款要还的钱:公积金贷款的30万 (4.50的利率)+ 商贷的40万(6.55的95折的利率=6.2225的利率)
  • 纯商贷要还的钱 :商贷的70万(6.55的85折的利率=5.5675的利率)

 

此时,具体的是公积金组合贷款划算,还是纯商贷划算,就需要你自己去计算了。

 

如何计算还款总额

如上所述,去计算是否划算,都还是要看,你使用的何种贷款,利率是多少,打算还多少年,才能最终计算出来,你要还款的总额,和月供的。

下面详细解释一下具体计算方法:

参考

房贷计算器

等额本息还款法

去计算一下,此处另外假定的一种情况,假定,通过公积金贷款后再找银行,可以获得9折的利率,即:

个人

  • 组合贷款要还的钱:公积金贷款的50万 (4.50的利率)+ 商贷的20万(6.55的9折的利率=5.895的利率)
  • 纯商贷要还的钱 :商贷的70万(6.55的85折的利率=5.5675的利率)

“公积金贷款的50万 (4.50的利率)+ 商贷的20万(6.55的9折的利率=5.895的利率)”,按照20年还清:

commercial 20 and gongjijin 50 for 20 years

即:

一共要还:110.02万元

月供:4584.02元/月

 

"纯商贷要还的钱 :商贷的70万(6.55的85折的利率=5.5675的利率)"

pure commerial 70 for 20 years and 85 discount

即:

一共要还:116.21万元

月供:4841.94元/月

可见,这两者的方案中,纯商贷,的确是要比组合贷款,要:

多还

总额:116.21万  – 110.02万=6.19万

每月:4841.94元 – 4584.02 = 257.92 ≈ 258元

但是,要注意的是,

针对你自己去买房,如上的数据,和你:

自己单个人买房,还是夫妻两一起买房 -> 决定了公斤金贷款最多是30万还是50万;

纯商贷可以拿到的利率-> 是85折还是9折,还是95折,还是基准利率;

组合贷款中,商贷可以拿到的利率->是9折还是95折,还是基准利率;

等等,都有关系的,所以:

对于到底是用,纯商贷,还是用,组合贷款,哪个更实惠的话,要因人而异;

多数情况下,组合贷款,的确是要比,纯商贷,要少还一些钱的。

 

不过,另外有个事情要说的是:

据说,此处不保证消息来源,好像是,

对于苏州工业园区来说,

对于之前,纯商贷中,暂时可以借用的养老部分的20%,

如果用了公积金组合贷款后,好像就不给借用了?

如果是这样的话,那么意味着:

之前纯商贷,每月可以,暂时用来还月供的钱,就是你工资x36%了;

但是如果公积金组合贷款的话,每月可以,暂时用来还月供的钱,就只有 你的工资 x 16%了;

暂时不确定此消息是否准确。求辟谣。

 

参考资料

贷款利率

 

关于明确《苏州工业园区住房公积金贷款管理暂行规定》有关事项的通知



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