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[ZT]中国住房“刚需”很好很强大

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[ZT]中国住房“刚需”很好很强大

季节轮回步履匆匆,春天的气息弥漫大江南北。与气温一同回升 的,还有各地的楼市成交量。易居中国数据显示,北京楼市一季度共成交商品住同比上涨54.6%,环比上涨29.3%;上海楼市一季度共成交商品住宅同比上 涨34%,环比上涨38.4%。不仅北京和上海,回暖大潮席卷了包括深圳、广州、南京、杭州、福州、武汉等诸多城市。此番成交量反弹,除了政策利好之外, 关键是去年被抑制的自住需求密集释放,尤其是行业内津津乐道的所谓“刚需”。

经济学上,需求的价格弹性是指需求量对价格变化的反应程度,按照这种弹性的大小可以将需求分为柔性需求和刚性需求。柔性需求是弹性较大的需求,指在某个时间段内,价格的微小变化就可能带来大幅变化的需求,比如某一品牌的汽车,一旦提价,部分消费者会转而购买其他品牌。而刚性需求指的是需求的价格弹性较小的需求,也即在某个时间段内,价格的变化不会明显影响购买数量,比如食盐,不管100元1斤,还是1毛1斤,人们对于食盐的消费都有一个相对稳定的数量。

就住房需求而言,也有刚需与柔需之分,首次置业者多数和二次 置业中的少数属于前者,而多次置业者和投资投机需求应划归后者。与国外相比,我国的住房刚需又有不少新特点。发达国家住房私有率较低,美国接近70%,欧 洲只有50%左右,而我国城镇住房私有率已高达85%,却依然涌动着大量的购房需求。我国的特殊国情,使住房同户口、教育、婚娶、保险等诸多问题紧密相 联,房子已远远超出了建筑和居住的概念。从而导致我国住宅刚需潜力巨大。

首先,从住房观念来看。一万年前,甘肃张掖地区就出现了定居 人类,随后在黄河和长江流域分别出现了定居的半坡和河姆渡文化,逐水草而居的迁徙生活慢慢淡出,中华文明由此开端。最关键的是,2000多年的漫长封建社 会,构筑起国人坚不可摧的乡土观念,与之相适应的是,有田有宅,成为中国人永恒追求,但凡有闲钱,首先想到的就是买田置业,正所谓“安居而后乐业”。这种 传统观念沿袭至今,依然驱动着人们不断的买房,即使借钱、啃老,也要有套私权房。

其次,从城市化的进程观察。我国正处在城市化快速发展阶 段,1978年城市化水平只有17.92% ,2007已经达到45%,以平均每年约1%的速度增长。依照国际经验,我国城市化水平在达到70%之前,还有20年多年的持续发展期。伴随着快速城市 化,每年有1000-2000万农业人口转为城镇户口,催生巨量的住房需求;另外,城市化进程中的旧城区改造,也导致大量由动拆迁带来的刚性需求。

再次,从我国的户籍制度分析。我国实行的是世界上最严格的户 籍制度,虽然在历史上曾有助于保持几亿人口的社会稳定,但客观上造成了城乡之间的鸿沟,形成了城乡二元制社会。部分农村户口的人想要成为城里人,在城市购 房是一个重要路径,此举同样对那些想要从中小城市移居大城市的群体有效。另外,近几年大城市的学区房热销也与户籍制度有关。许多城市实行入学和户籍挂钩的 制度,适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学。部分家长为了不让孩子输在起跑线上,不惜血本,选择在师资条件好的地区购买所谓“学区房”,甚至有父母在 儿子刚满2岁半就花300万买两套学区房的案例,一掷千金,令人瞠目。

还有,从我国的投资渠道看。众所周知,我国的储蓄率达到 50%以上,全球排名第一,截止2009年2月,居民储蓄存款高达24万亿元,诺大的一笔资金在银行里睡懒觉,实属无奈。不仅因为社会保障制度不成熟,还 因为缺乏合理安全的投资渠道。金融市场发展程度不高,投资产品匮乏,购买住房用于保值增值就成了很多人的重要选择,尤其是银行利率下调,储蓄收益还跑不赢 CPI的时期,这种需求就变得尤为迫切。

最后,从我国的婚姻观分析。在市场经济大潮中成长起来的80 后,对物质生活的要求明显提高,有车有房无贷款成了很多女孩子的择偶标准,万通集团主席冯仑普经提出过“适婚女青年推动房价上涨”的言论。当然,把房价上 涨完全归咎于女青年的终身大事是有失偏颇,但是从一个侧面也说明在我国80年代的“婴儿潮”期间出生的孩子正在步入适婚年龄,这部分住房需求也是住房刚性 需求的重要组成部分。

上述几点特殊国情,决定了我国住房需求不仅刚性强,而且数量 大。此外,中央及地方政府为了保障民生、扩大住房消费,也在政策方面积极扶持。去年10月财税部下调契税税率、免征印花税和土地增值税等,央行通过下调贷 款基准利率和首付比重,加大对自住型和改善型住房消费的支持力度。很多地方政府在这方面优惠力度更大,目前除了一线城市外,大部分城市都放宽了购房入户政 策,鼓励住房消费。

正是由于强大的刚性需求,春节过后这轮楼市反弹力度之大,出 乎所有人的意料。1990年后,日本地价曾下跌六成,1997年后,香港房价曾大跌七成,2006年至今,美国20大城市房价已下跌三成。而我国的刚性需 求特征,决定了本轮房价调整,不可能整体跌破三成,事实表明,很多楼盘价格下调二三成,便会出现热销。然而,任何商品需求对于价格都是弹性的,涨价必然减 少需求,住房刚性需求亦如此。过高的房价会使部分需求转而选择一些替代品,如刚进入城市工作的年轻人选择租房,新婚夫妇选择和父母同住等。

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