【整理】以海德公园为例解释什么是总建筑面积,套内建筑面积,分摊建筑面积,赠送面积,得房率,实际得房率

关于海德公园的得房率,其实之前已经在:

教你如何查看(苏州工业园区内)某个楼盘内某栋楼内某个单元内的某套房的详细信息(分摊建筑面积,套内建筑面积,总建筑面积,得房率,房屋层高,单价,总价等等)

中提到过了,此处在专门解释一下。

总建筑面积

总建筑面积,就是,开发商卖房子的时候,说的,某个房子,多少多少平米。

指的是,下面将要介绍到的,套内建筑面积和分摊建筑面积之和。

 

注:

有些东西,是不算面积的,有些是只算一般面积的。

 

房子中的 面积计算方式
入户花园 只算一半面积
空中花园 只算一半面积?
露台 不算面积
阳台 只算一半面积

 

不算面积或只算一般面积,到底是什么意思?

举个例子:

阳台只算一般面积

比如你买的房子,有个阳台,阳台一共是3×4=12平米

而阳台只算一半的面积,那么,实际上:

你房子中,能否使用的阳台,那的确,不会少,的确是12平方米

但是你房子,总建筑面积,比如是90平米,那么其中,只有12 x 50%= 6米,是对应的你的阳台。

露台不算面积

同理,如果你是90平米的房子。

那么如果有个露台,比如也是3×4=12平米

那么,你90平米的房子中,露台的12平米,完全不包含在内。

 

只给阳台算一般面积,露台不算面积,那开发商是不是亏了?

开发商,建房子,当然不会,也不愿意,不甘心亏本。

而只是,国家就这么规定的:

阳台只算一半面积;

露台不算面积;

因为,阳台,相对于房子的其他主要功能部分,比如主卧,客厅,餐厅等等,其实际上,所能够被利用和使用的程度,那是肯定没有这些主卧,客厅,餐厅等用的多。

所以,从实际使用价值来说,阳台自然就算是打了折扣了,所以,国家规定了,阳台只算一半的面积。

而对应于露台,一般房子很多都没有。如果有的房子有,一般面积也很小,其实际上的利用价值,相比阳台,更加低。

所以,实际上,规定了,露台不算面积。

只不过,实际上,有些房子,由于房型的特殊性,可以把露台另外相邻的空间,通过装修而“填”起来,使得实际上能够利用的空间,就大了。

 

套内建筑面积

套内建筑面积,也叫,实际使用面积。

套内建筑面积,说白了,就是,对于一套房,你实际上,能够使用到的面积。

 

分摊建筑面积

分摊建筑面积,又叫,公摊面积。

就是,那些公共部分中你的房子所分摊的面积。

公共部分,指的是,楼梯,走道;

高层的楼房,还有电梯,也算在内;

总之是大家共用的那部分。

然后被你几户所分摊后,你的房子所分摊到的。

 

赠送面积

赠送面积,有的是开发商的噱头,有些客观上,的确算是赠送;

即:

  • 有些本来就是“赠送的”,开发商说不说赠送,都是该这么计算的
    • 比如有些说的是,空中花园,赠送一半面积,但是实际上,空中花园,本身就是按照法律,就是算一半;
  • 另外有些确实由于房型特殊而使得,有些空间,算是“赠送”出来的,使得买房人得到了相应的实用的面积,得到了对应的实惠。
    • 比如,有些露台,本身不算面积后,由于露台相邻空间,可以通过装修填充后,得以利用,达到也成为可以使用的空间,间接的算是赠送的;

 

什么是得房率

知道了前面所说的

总建筑面积,套内建筑面积,分摊建筑面积

那么就可以去计算出来得房率了:

得房率 = 套内建筑面积 ÷ 总建筑面积

 

是不是得房率越高越好?

很明显,一般人,也都是希望得房率高,这样的好处很明显,同样的面积的房子,得房率高了,自然实际能够使用到的面积,即实用面积自然多了。

不过,需要注意的一点是,并不是得房率,越高越好。

因为有点要知道的,得房率的背后,是有些公摊面积。

如果得房率高,那么公摊面积就相对低;

如果得房率很高,公摊面积很低的话,也会导致,走廊太窄,楼梯太窄等对应问题。所以,并不是得房率越高越好。

而是在合理的范围内,尽量高点。

关于比较合理的得房率:个人没去统计,觉得应该在超过80,小于90,那是比较好的了。

 

常见的高层的得房率

目前很多高层,即超过6层的

目前很常见的有16层,18层,20层等等

其得房率,很多只有70%多,超过80%的,都算得房率高的。

 

什么是实际得房率

有些情况,由于存在一些,上面所提到的,赠送面积,所以,往往还会有个,所谓的,实际得房率:

得房率 = (套内建筑面积+赠送面积) ÷ 总建筑面积

 

举例说明什么是总建筑面积,套内建筑面积,分摊建筑面积,得房率,实际得房率

比如,海德公园的21栋楼,参考:

教你如何查看(苏州工业园区内)某个楼盘内某栋楼内某个单元内的某套房的详细信息(分摊建筑面积,套内建筑面积,总建筑面积,得房率,房屋层高,单价,总价等等)

可以查到:

21栋楼的房屋详细信息

其中,比如1405,其详细信息为:

21 building 1405 detail info

其中:

套内建筑面积(平方米):68.39

分摊建筑面积(平方米):21.51

总建筑面积(平方米):89.90

 

算出来的:得房率

= 套内建筑面积 / 总建筑面积

= 68.39 / 89.90

= 0.760734149054505

= 76.1%

 

换句话说:

  • 你的房子,如果说多少平米,那就是89.90平米的;
  • 实际上,你能住的面积,即什么主卧,次卧,客厅,餐厅,厨房,卫生间等等,加起来就只有68.39平米
  • 你所在楼层的,你房子外面的走廊,楼梯,电梯(如果有的话),这些公共面积,你同层楼的2户(或3户等等)所(估计是按房子面积大小,而不是户数)分摊下来,你分摊到了21.51
  • 你的这个房子的得房率,只有76.1,客观地说,不算高。

所以,这么说的话,很多人就都会感慨了:

原来这么坑爹,白白被忽悠了,浪费了多少银子,才得到这点实际使用面积。

 

另外,关于赠送面积,以及相关的露台,阳台等等细节

那是要看具体的户型图,以及销售的详细介绍,才会更加清楚的。

此处,从网上找到此海德公园的21栋的89.90的户型图:

21 nunber 89.90 house structure

来详细解释此处的露台,赠送面积:

送的露台,加上旁边的悬空的地方,大概共14平米;

送的南向小阳台,大概2平米。

所以,实际得房率

= 实际上的能否使用到的面积 / 总建筑面积

= (套内建筑面积 + 赠送面积) / 总建筑面积

≈ (68.39 + 14 + 2)/ 89.90

≈ 93.99%

即,实际得房率,大概算下来,有93.99了。

 

所以,如果是有些房型特殊,而相对来说,赠送的面积大的话,那么实际的得房率,即实际上能够使用的房子的面积,还是相对会好一些的。

所以,很多时候,至少不能完全只看房子总面积,而是要连带得房率,赠送面积,包括户型是否合理等因素,共同关注,综合考虑。

 

另外,有时候,也会出现这种特殊情况:

比如某人买的90平米的房子,加上赠送面积,实际得房率可能有90%,那么就是实际住房面积有81平米;

另外一个人买到的是100平米的房子,但是由于得房率比较比,只有75%,结果就是其使用面积只有75平米,还没有那个卖了90平米,但是实际得房率高的人的使用面积多。

 

如何查到得房率,总建筑面积,套内建筑面积,分摊建筑面积,赠送面积,得房率

怎么查到总建筑面积,套内建筑面积,分摊建筑面积

参考:

教你如何查看(苏州工业园区内)某个楼盘内某栋楼内某个单元内的某套房的详细信息(分摊建筑面积,套内建筑面积,总建筑面积,得房率,房屋层高,单价,总价等等)

去找到对应的楼盘在房管局的网上备案的详细信息,其中就有该套房的各种信息,其中就包括上面说的总建筑面积,套内建筑面积,分摊建筑面积。

 

如何得到得房率

如上,查到总建筑面积,套内建筑面积,分摊建筑面积,然后就可以自己计算出来:

得房率 = 套内建筑面积 ÷ 总建筑面积

 

怎么查到赠送面积

去找关于对应的房子的户型图,以及去开发商的售楼处,问销售人员,到底哪些是赠送的,哪些本身是算了面积的。

 

参考资料

1. 《苏州市房屋权属登记面积计算规则》(苏房政[2006]8号) 部分内容摘录

2.教你如何查看(苏州工业园区内)某个楼盘内某栋楼内某个单元内的某套房的详细信息(分摊建筑面积,套内建筑面积,总建筑面积,得房率,房屋层高,单价,总价等等)

3. 建屋海德公园二期21#标准层02室B5户型图2室2厅1卫1厨 89.00㎡



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