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【推荐】房价是怎么涨起来的

楼市与住房 crifan 516浏览 0评论

【推荐】房价是怎么涨起来的

话从1994年说起,那一年中国开始实施税制改革,从原有的财政包干体制转变为更适应中国国情的分税制。但是由于当时的种种阻力,这种分税制改革并不彻底,事权与财权划分不规范,常常出现上级政府集中财力,下级政府埋单的情况。税源的枯竭使地方政府盯上了“土地转让金”这一块肥肉,轰轰烈烈的地产开发运动就此拉开帷幕。

  最早在地产行业中打头阵的并不是现在价格疯长的商品房,而是一个叫做“经济开发区”的东西。据2003年有关部门统计,全国6000多个开发区当中只有 1800多个是经国务院和省政府批准的。各类开发区规划面积3.6万平方公里,超过了现有城镇建设用的总量。全国省级以上900余家开发区“圈地”不开发,3000万亩规划用地开发不到一成四。截至2002年底,全国累计收取土地出让金7300亿。一些市县的土地出让金收入已经占到当地财政收入的 35%,有的竟然高达60%。开发区圈地运动的过热导致了银行信贷风险的增加,随着中央对开发区的降温,地方政府迫切的需要寻找新的土地财政来源。结果大家都知道了,他们盯上了商品房。

  1998年房改刚刚开始时,任务的核心是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。2003年8月12日,由建设部起草的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”(国发[2003]18号,简称18号文)出台。在这份文件里,经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”。这一政策的出台导致房地产开发商终于可以放开手脚,不用专心去盖老百姓买的起的房子,而是专注于商业利润更加丰厚的高价房和商业地产项目。2003年9月 3日,潘石屹在接受媒体采访时喜形于色地说了一番意味深长的话:“都是利好消息,只要读懂了这个通知,房地产开发商都会很高兴的。”他说的没错,根据中国社科院蓝皮书报告,1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年,每平方米的房价就比上年暴涨了352元。

  大家可能还记得08年底茅于轼炮轰18亿亩耕地红线的事情。这里暂且不讨论这根红线是不是合理,但是客观上,它的确限制了土地的供应。18亿亩红线使土地成为稀缺资源,18号文又使本来就稀缺的土地资源的开发得更加不平衡,同时政府的地方财政需求变相的为房地产做了最佳的担保——所有这些因素加在一起,使房地产成为中国最佳的投资产品。

  2003年除了这个18号文,还有一件事对后来得经济结构产生了深远的影响,那就是国资委的成立。国资委在成为7万亿国有资产的大老板后,通过兼并收购和股份制改革,使一个个国字头企业“扭亏为盈”。背后的实质是国企成功的垄断了银行信贷资源,并利用政策优势占据了大部分市场资源,同时还能腾出一只手不断的从股市中吸水。国企壮大的代价是整个私营经济的萎缩,私营经济的不振又导致大量私营资本迫切的寻找利润更高的投资途径。最后他们锁定了股市和房市。股市的疯狂已经成为过去时,房市的疯狂还在进行中。到2009年连国企都按捺不住激动冲入地产市场时,疯狂差不多也快达到顶点了。

  很多人说房价不会跌,因为有刚性需求。他们只说对了一半。不管外国人如何不能理解中国人对房子的热忱,国人买房的需求的确是刚性的,而且这种需求几乎是支撑整个房地产市场价格上涨的唯一动力。这就像一根拴在棍子上的胡萝卜,可以引着胯下的那头驴一直往前走。然而说到底,刚需只是一种意志力,当体力得不到补充时,意志力再强也有倒下的一天。况且投资产品与刚性需求之间本来就是一对矛盾的存在——大米鸡蛋也是刚需,你见过它们像房子这么疯长么?

  现在我们来分析一下中央调节房市的各种手段:

  一、增加土地供应,没用。因为改变不了地产开发的结构性供需关系,开发商拿地囤积或者盖别墅,最终还是无法满足经济适用住房的需求。

  二、减少土地供应,没用。这样做只会增加土地的稀缺性,继续催升房价。

  三、增加开发商囤地成本,没用。任何增加开发商成本的政策,最终都会将成本转嫁到购房者身上。

  四、增加炒房成本,没用。无论炒房成本提升到多高,只要实体经济不振,资本迟早还是会回流到房地产行业,或者再次在股市吹个大泡泡。

  五、政府主导开发经济适用房,没用。因为土地早已在上一轮圈地运动中被开发商囤积殆尽,政府主导的经济适用房政策缺乏足够的利益驱动力,最终很难保证落实。

  六、回收流动性,有用,但是现在还不能这么做。为了摆脱金融危机的影响,为了保八,2009年已经天量放贷,如果2010年马上回收流动性将导致大量不良资产和银行坏账——这就叫投鼠忌器。

  按照最近一次中央经济工作会议的决议来看,适度宽松的货币政策至少还会维持1-2年,换言之1-2年内的房价是很难出现拐点的。但是等到收紧流动性的时候会发生什么,大家想过么?

  首先是将有一批开发商因资金链而倒掉,然后地方财政的吃紧会加剧“推土机VS燃烧瓶”的冲突,接下来是银行的坏账将导致更深层次的信用与信贷危机,难保不会有银行因此而破产。然后实体经济也将受到牵连,失业率增加,经济衰退。还在还房贷的白领们,将因为房价的急剧下跌而破产……这些连锁反应看起来熟悉么?没错,就是美国次贷危机的翻版。我们的情况不会比次贷危机更好,因为中国房贷的信用等级比美国次级债还低!

  有人在这里也许会说,那就别回收流动性了。——可以,不过这么大规模的流动性不回收,结果就是恶性通胀。所以中国的房地产就像一颗恶性肿瘤,不停吸取经济体的营养,但从未解决任何问题,当你要对它下刀时,却还要顾及宏观经济的体质能否撑得过这样的大手术。可悲的是,现在无论是政府还是平头老百姓对此都无计可施,只能眼睁睁的看着危机的到来。

  那么,你做好心理准备了么?

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