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【推荐】“巅峰”上的中国:对高房价的另一个解释

楼市与住房 crifan 605浏览 0评论

【推荐】“巅峰”上的中国:对高房价的另一个解释

转帖者注:个人觉得此人是将房价问题,分析的比较透彻了。也因此,更明白,房价在可以预见的未来,难以下降,更难大幅下降。

中国的房地产价格已经是一个无法解开的死结。说死结人们可能不相信,因为有很多人提出种种建议,他们相信自己能够解开这个死结。比如,政府一个方面在组织建设廉租房,这是政府想解开这个死结的思路,另一个方面在口头上不断地遏制房价上涨。比如,民间提出所谓小产权房的思路,想绕开房地产商,目的也是解开这个死结。就是房地产商一边疯狂涨价,一边也在不断提出破解房价迷思的方法,比如,他们的矛头指向政府的土地垄断和炒房团。我觉得上面的方法都是扯淡,绝对不可能解决这个问题。政府的廉租房相对于低收入占绝大多数的住房需求来说杯水车薪,根本无法影响房价。小产权房从长远看只能是土地资源的破坏性开发,或者是土地资源的极大浪费,也无补于房价。房地产商的指责看似有道理,但是,房价高政府和炒房团难辞其咎,却不是最终根源。中国的房地产价格是一个极其复杂的问题,它是目前社会所有矛盾的汇集点和集中表现形式,要彻底解析房地产价格,就要全面剖析中国社会、政治和经济以及它们之间的联系。

我们从购房者这个最终端开始。如果我们说高房价是住房的消费者——也就是买来自住者推高了房价,估计谁也不信。可以武断地说中国的高房价是被炒起来的,而不是“住”出来的。因此,一些人拿美国的房价和中国的比,说中国房价和美国一样了。这是从“居住”的角度谈房价的典型思路。中国的股票价格(以市盈率计)比美国的高得多,谁也没有觉得奇怪,因为从投机的角度讲两者没有可比性。其实,从投资,或者投机的角度讲,中国的高房就是高到天上,和美国的房价也是不可比的。我的问题是假如你是一个(当然不是一个人)中国有代表性(不干不净富起来)的富人(这些两极分化的产物——少数富人有足够力量拉动房价单边上涨),你有一个财富组合,从金融学的角度讲,也就是一个资产组合(portfolio),你目前应该如何调整你的组合结构让你的风险收益最大化呢?这个问题正在让中国所有的富人伤脑筋,因为他们确实不知道该买什么才能长期保值,计算的结果(或者依靠直觉)他们不约而同地想到了房地产——因为这是所有选择里面的最优资产。你可能不太信服这个解释,但这是推动房价上涨的根本原因。更让人失望的是这是一个市场原因,而不是别的什么我们希望的“坏”原因。

难道真的再没有别的东西可买了?我们倒推过去看看(或者用排除法推论),是不是这些富一代笨得像猪,竟然把除了房地产之外更好的投机目标给漏掉了。第一个供选择的应该是投资实业。这应该是最能发挥企业家精神,同时也是为富二代,福三代奠定永久贵族地位的“德政”!过去这是确实是一个不错的选择,但是现在似乎有点不妙——实业有点不“实”了。我的这个观点恰好是谢国忠也持有的观点。三个原因:第一个是民营企业的生存环境近几年不断恶化,特别是目前金融危机过程中,政府的4万亿和银行的8万亿和民营企业基本无关,而且拿了这些钱的国企们也在伤脑筋,因此,他们也不想用这些钱拉动实体经济,于是争做地王去了。第二个原因是这几年经济自由化在走回头路,国企的垄断力量越来越强,民营企业的生存和发展空间几乎被逼到死角。垄断的国企不断在剥夺老百姓,也在剥夺民营企业,把它们逼迫出局。第三个原因更让走江湖的富一代们担心,这就是国进民退的暗流。这是一个具有长久风险揭示的信号,做企业,特别是做民营企业的风险收益率可能在将来发生逆转。这个时候回避“实业风险”,最差也是一个安全的策略。

另一个选择是把资产转移到境外去。这是一个过去大规模进行,现在也没有停止的运动,参与其中的最多的人自然是富一代和全心全意为人民服务的各级贪官。但是,有几种商业原因把这种势头给遏制住了。一个是汇率,一个是金融危机,另一个是富二代们的爱国行为。从2005年开始人民币汇率(对美元)在升值,现在固定在6.8,但是下一步可能还要升值,这个时候全世界的资金都想进来而进不了,你把资金转出去,这是不长脑的投资策略,中国的富人绝不至于蠢到这步天地。未来资本外流终会大规模发生,但绝不是现在。此外,金融危机爆发严重打击了西方的金融市场。过去欧美金融市场的收益率也并不比国内高,但是风险比较低,现在前者不敢指望,后者也不能保证了,中国倒成了资本的安全避风港。这是目前富人不会大规模投资西方市场的原因(前一阵子有忽悠去美国买房的,现在也没声息了。正是此理)。还有一个让富一代们不能放心的是,过去转出去的资本大多在移居海外的富二代手上“经营”,从目前的情况看,这些富二代除了“街头爱国”的选择比较正确之外,对于资本经营大概不甚经心,而且吃喝嫖赌五毒俱全,他们国内的父母眼看再往外转财富不但金钱不保,连儿女也要被西方资产阶级生活毁灭掉。这是资本停止外流的另外一个原因。

中国富人可以做的第三个选择是买股票。我相信这是所有富人们目前正在从事的一项投资活动(即资产组合的调整行为),但是很可惜,这些富人们尽管攫取第一桶金的能力非凡,但是在股票市场上却和街头卖菜的大妈们差不多,甚至还不如。中国的股票市场上除非是黑幕后面的既得利益者,就是在千亿年形成的煤层里把自己的手浸得既黑且毒的山西煤老板,他们也没有弄明白中国股票市场这个黑洞有多深。我们常常责骂股市吸干了细民散户的血汗,但是往往忘记了那些在里面扔了更多钱的更大的冤大头——中国富一代。政府干预下过度波动的中国股票市场是一个天然的赌场,它对天生具有赌性的中国富人自然有长久的诱惑,但是,这个市场连外国的资本高手都小心参与的市场,肯定不是中国富人们安全保存资产的地方。对于中国的富人(除非经过上市一途),这里绝不是聚集财富的地方,而是再分配财富的地方。在中国富人们的资产组合里还有另外一些可以选择的资产,比如,金银、文物、可以保值的豪华奢侈品。不用说这些东西已经被大把地放进中国富人们的资产篮子了。今年这些“商品”价格狂涨(很多奢侈品在西方价格下,独有在中国价格狂涨)正是站起来的中国“富”人们的购买力在作祟。可惜的是根据金融学的常识任何一个资产篮子,绝对不能全部装满石头、金属和古纸——这一点连脑满肠肥的中国富人们都明白,甚是奇怪!

中国富人们当然可以把自己的财富以货币的形式储藏(M0 M1 M2),但是这是收益率最低,且不见得安全的理财方式。一个原因是中国的货币超额发行非常严重。中国的GDP折旧率是很高的,也就是货币代表的财富的“灭失率”很高。比如,今年修的路明年拆;刚刚建好的楼拆掉重建;新新的车子不要了换新的;总之,各个行业不断折腾,翻新,这样的结果是原来代表这些“物”的货币还在,但是这些“物”被折旧掉了,如此货币就大量过剩。这个过程已经持续了很久,积累了特别巨量的“多余但暂时沉睡”的货币,这个“雄狮”一旦醒来,就是猛烈的通货膨胀。还有一个原因就是从09年一年从财政和金融领域发放出去的14万亿货币,这也是潜在的未来通货膨胀的一个源头。这两个原因决定了中国的通货膨胀随时爆发(其中政府的行政控制力是一个关键因素),货币资产虽然可以通过人民币升值预期带来财富增值,但是长期持有风险巨大。最优的策略就是把人民币当成是一个“桥”,迅速地转换成其他长期,或者短期内稳定,或者迅速增值的其他资产。

最后,还有一类资产必须提及。这类资产就是土地、矿山等资源性的资产。这类资产的保值作用毋庸置疑,价值不低于房地产,但是,这类资产被政府垄断,市场化的程度比较差。这类资产自然是富人们追逐的投资热点,但是除非有强有力的政府背景,一般的富人,或者大部分富人无法大量获得这些宝贵的资源。炒地的风潮仍在继续,炒矿的风险却在显现。比如,近一个阶段山西煤矿等领域的“国进民退”,说明这些关系“国计”的不可再生资源对政府政策非常敏感,其中蕴含着不可小觑的政策性风险。

把篮子里可供选择的资产全面看了一遍之后,我们发现对于手中握有大量货币资产需要配置的中国富人来说,没有一样资产的收益率和风险性比房地产更好(不论从资产的品质,还是可得性以及制度方面来看)。于是,他们直觉地、符合投资计算地作出了最优选择——买房子。他们的调整资产组合的行为推高房价,真正需要住房的人买不起房子,于是,房地产价格成了万恶之源,众矢之的,房地产价格由经济问题变成了一个社会问题。我们再从这一点推论下去,看看房地产价格包含了什么丰富的含义。为什么富人能把房价推到如此高的地步?因为他们太有钱了(严格地说是指他们财富占全民资产的比重太高了,形成的购买力举足轻重),而且来的太容易。为什么他们如此有钱?这是30年来的畸形的经济增长模式造成的。这个模式包括:投资型,这是中国经济增长的持续动力;外向型——解决了内部需求的制约问题;低劳动保护——这是效率的根本,也是一种分配机制;政府主导——另一种分配机制,通过腐败加速财富集中。下一个问题是:为什么中国采取了这样一种极不合理的发展模式呢?这是高度集权化的政治模式在没有约束的情况下自然选择的结果。分析到这里,我们发现,中国的房地产价格不仅是一个社会问题,而是一个不折不扣的政治问题。

中国的房价短期内和长期内都无法下降,涉及复杂、多元的原因,除了上述原因外,还有一些作为“题材”和“借口”的因素。一个是二元经济造成的城市化问题。中国经济高速增长,即将成为世界第二大经济体,但是这个国家还有60%以上的人口是农民,城市化将是中国未来30年中国经济发展的目标,同时也是推动未来经济发展的动力。自然也是推动房地产价格继续上涨的动力。从长时段的需求的角度讲,未来中国房地产价格还能上涨20年,这是一个似是而非的问题,但这是房地产价格上涨的一个历久常新的题材。从短期看,目前汇率升值的预期和政府启动内需恰好给房地产价格上涨提供了支持。前者使国内资金不能外流,以减轻国内资产泡沫,后者让民间购房需求在边际上进一步“现实化”,是推动全国房价近期上涨的重要“借口”。

那么,地方政府在房价上涨中扮演什么角色呢?这是目前人们议论最多的一个问题。一般的看法是地方政府和房地产商沆瀣一气,推高房价。但是,问题的关键是地方政府对土地资源的垄断和地方财政(以及地方官员个人灰色收入)对房地产行业的依赖才是根本原因。前者是主要因素,后者是必然结果。垄断造成干预,而干预产生利益,最后导致地方政府对房地产行业的高度依赖。这种利益关系的根源是土地垄断制度。但是,垄断是怎么发生的,这就演变成了另外一个问题——土地的国有制度。土地国有,其实是地方政府行使这种所有权(收益权),因此,提高政府土地的利益驱动地方政府不断卖地,而卖地卖个好价(土地利益最大化),就要房地产行业保持整体持续兴旺,加上腐败造成的官员个人土地利益最大化的驱动,地方政府和官员个人强力介入并保护和“搞活”房地产行业,如此各项利益纠结,地方政府和房地产商的关系就牢牢固化在一起。因此,从根源上讲,地方政府的每一项政策总是推高房价(比如,今年财政政策的4万亿和银行放出的8万亿,就是被利益机制扭曲,成了房价疯狂上涨的动力)和各个城市轮流上演的血腥拆迁都可以归因于这个问题——土地国有体制。

现在的问题是如何来治理房价过高的问题。最近国务院对房地产价格发表了严厉的观点:要遏制房价过快上涨的势头。这个观点让人感到奇怪,为什么不是决心把房价降下来,而是仅仅是遏制“过快”上涨的势头呢?这中间有没有妥协的成分?让人不能完全明白。那么,这种观点在地方政府那里有多少“操作性”呢?和这种观点相配合的是出台限制交易的措施,比如,提高交易费用,提高首付比例。这些是从消费者的角度进行治理,也就是让买房的人付出更高成本,减少购买,以期遏制房价。这种措施曾经出台过,效果似乎不佳。还有一个措施是从供给者出发治理房价,比如,提高开发上自有资金比例(比如,我们看到的土地金50%的自有资金等),严格限制给房地产行业过度贷款,这种措施对于杠杆比例非常高的房地产商杀伤力最大——这是目前能够降低房价唯一有效的措施。如果政府要决心降低房价,出台这种方案效果立竿见影,但是,政府是否有足够的决心,能够罔顾房地产商的影响力和银行本身的承受力出台这种措施?即使出台,能否不留变通的口子,严格执行?从另一个方面来说,这种措施即使有效,也是行政性的,不是市场导向,从长期来说也未必是低成本的。

另一个能够让中国房地产价格稳定,或者下降的“措施”,不是政府能够控制的,那就是人民币大幅贬值,热钱撤离中国,同时中国的富人重新调整资产组合,把篮子里的国内资产,包括房产和现金转换成国外资产。这个时候,一个方面从国际的角度看,人民币现金不是优质资产,而且国内的房产也不是首选保值资产,这个时候大量资本外逃,房价一定能够降下来。但是,问题是国内的经济可能面临变数。一个是中国经济增长不再,一个是银行体系、金融市场出现危机。最后一个,也是最具有可持续性的一个稳定和降低中国房地产价格并保证国内社会、经济平稳发展的措施是实行全方位的改革,包括经济的,社会的,乃至政治的改革,目标是建立“均富社会”。经济上要消除造成两极分化的制度因素,包括去国有化,消除垄断,发展民营经济。还有一个就是在土地所有制方面向市场化迈出关键的一步,斩断地方政府和房地产商的利益关系。一个方面建立全面的社会保障制度,另一个方面容许和发展底层人群保护自身权利的自治组织等。政治方面迫切的是限制政府权力的继续扩张,另一方面是通过“宪政”,机制发挥民主的平均机制,并且把这种机制传递到经济领域。

被房价高高举起,站在世界之巅的中国,固然是一道傲视群雄的风景线,有些人为此洋洋得意,正在为自己的合法性暗暗盘算,有些人却寝食难安,为岌岌可危的高峰盛宴的下一幕担忧。这道风景线对于外人煞是惊艳,甚至羡慕,但是对于被房价压在最底层的,这个崛起的国家的“基础”来说,这道风景是他们的压迫和苦难。而现在的问题是,房价跌下来,自豪的中国可能要甩一个大大的跟斗,如果房价不跌下来,中国的“基础”要抽身而走,那么中国这道风景就不仅仅是跌跤,而是直接坍塌。对于理性的人来说,当然不是让这道风景轰然坍塌,而是怎么设计才能把中国从房价撑起的巅峰上劝退,并且耐心地扶着她安全地撤下来!

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