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深度揭秘炒房黑幕与手段!!(申精)

楼市与住房 crifan 3012浏览 0评论

前言

——膀爷蛰伏3月力作!
好些天没来,大家都以为膀爷我消失了,其实不然,我最近正在对中国的房市进行深刻的研究,深入开发商内部掌握了众多的一手资料,特把中国楼市5个级别的炒房黑幕与手段进行全面系统透视,希望能给千千万万渴望安居乐业的人们买房时一点参考、思考,也希望能在2010年反思中国的楼市现状。

下面开始正文。。。

一、中国房地产市场5大炒房黑幕与手段之一:低级炒房—菜鸟级炒房。
主要参与人员:家庭主妇、私营业主、房地产销售人员、房地产中介人员,机关企事业单位职员、小白领,离退休老人等。
主要操作手段赚取简单差价。这类人员利用手中的一点资金付完首付房款买入一套或几套房子后,马上在中介门店挂牌出售转手。卖出去后再继续买、卖。
主要操作揭秘:调查中发现,其实这个层次的炒房者是比较“可怜”的一类。这类人员一般资金量不大,一般在8-100万左右,在看到别人通过房子赚钱时也受影响加入。对(宏观)政策和微观市场研究不多,有时会对市场判断失误和对政策的把握不准,属于“菜鸟”级别。这类人中不贪的赚到了,一些贪的在高位接盘,常常被套。有的从2007年7月一直套到2009年12月才勉强解套。有的没有能熬过,结果断供被法院拍卖,还有一小部分直到今天还没有解套。
炒房时间周期:时间周期基本上是1-24个月的中短炒为主(如被套后则在被动等候着)。
具体操作实战案例:略(避免有教人炒房之嫌)。
给普通自住购房者的应对策略与建议:凡是没有办完房产证就挂牌出售或不满12个月就在中介铺面出售的新房二手房,98%都是投机者在找接盘的傻子。

二、中国式房地产市场5大炒房黑幕与手段之二:初级炒房–高抛低吸炒房。

主要参与人员:家庭主妇、私营业主、房地产销售人员、房地产中介人员、企业白领、银行信贷职员、离退休人员等。

主要操作手段:高抛低吸获取较高利润。这类人员利用充足的时间和精力,时刻有机会在第一线接触、了解市场,有掌握真实信息情况的优势,是第一类炒房者的“升级版”,成功操作一套后至少可以赚到一年甚至几年的工资,因此买卖乐此不彼,有的甚至辞去工作专职炒房。

主要操作揭秘:这类人员一般已经对房地产有一一定的了解,擅长研究分析国家政策,具备了一定的经济方面与房地产方面专业知识,有成功炒作过至少一套以上房子并获利后,开始专门研究炒房。并且会用好金融工具,会与中介公司、房地产商、银行、担保公司等合作,尽量降低首付成本买入后,实施高抛低吸来获利。

炒房时间周期:基本上是1-100天的短炒为主。

具体操作实战案例:略(避免有教人炒房之嫌)。

给普通自住购房者的应对策略与建议:凡是没有办完房产证就挂牌出售或不满12个月就在中介铺面出售的新房二手房,98%都是炒房者在找接盘的傻子。

中国房地产市场5大炒房黑幕与手段之三:中级炒房-空手套白狼炒房。

主要参与人员:这类人员中又分为2大类。

第一大类是房地产公司高管与销售负责人,银行高管及相关负责人,国土、规划、消防、建设、物价、产权登记等与房地产相关的涉及到需要行政审批、办证等的zf职能部门负责人、具体办事把关人员等,d政军等权力部门相关人员。

第二大类是由“初级炒房者”成长起来的一部分人。

主要操作手段:空手套白狼买空卖空获取暴利。狼是吃人的,能空手去套到狼的人当然是比吃人的狼更厉害的人。这2类人员要么是非常具有熟练的炒房“杠杆”操作经验和资源的人;要么是手中掌握有一定的实际权力,并且能影响到房地产商的实际利益的。房地产商需要去与这些部门打交道办理各类证件和进行行政审批。为防止项目在建设、完工、销售、办证等环节受影响,一般房地产商会拿出一部分房源进行一定的利益输送。

主要操作揭秘:

1、一个房地产楼盘项目的开发过程中要盖上百个公章,每一个拿章的人都会有类似的要求,要求留一套或几套房子。这类人会利用工作于职务之便,给房地产商老板打招呼,预留1套或几套房到其名下。再交由楼盘代理销售公司在市场上高价卖出给普通购房者。有的是基本上不交任何费用,也有的是会象征性的交一点定金做样子。如果该房子一旦不好卖,又会退回发展商。基本上是非常隐形的“权房”空手套白狼交易,也没有任何风险。

房子打了招呼后在没有普通老百姓来接盘之前是不能出售的,但是他们不会立刻给开发商房款,而是要等到房价涨了后卖出,再支付房款。这样的结果不算是索贿受贿,因为成交价就是开盘价,是“市场价”成交,赚的钱是打招呼人可以解释的“投资房产”的收入。这种投资是旱涝保收的。如果房价没有涨或者跌了,他再说一声“不要了”,风险就被转嫁给了开发商。更有甚者,在房价上涨以后,他还会要求开发商以开盘价把房子卖给他。打招呼要求留房的人实际上也有一个底线,就是不会主动要求开发商按照低于开盘价的价格(起码不是低很多的价格)卖给他房子,因为那样会有索贿受贿的嫌疑,不是“正常投资房产”。

2、擅用各类假手续和金融工具的人

这类人员是在初级炒房者的基础上成长起来的,已经有非常丰富的经验了,懂得如何串通中介公司、房地产商、银行、担保公司等做假评估报告、假合同来实现零首付。用最少的钱甚至是一点手续费就可以获得房子,然后再转手,而万一碰上房价大跌卖不出去,他们也有很多办法继续玩击鼓传花的游戏。最坏的打算是即使击鼓传花也玩不下去的时候,干脆就不要房子了。反正也只花了一点手续费而已。

炒房时间周期:基本上是1天-3个月的短炒为主。

具体操作实战案例:略(避免有教人炒房之嫌)。

给普通自住购房者的应对策略与建议:对第一类人暂时无。因为根本无法分辨,最后销售办证手续还是由房地产商统一办理的。当然如果掌握证据可以向纪委监察部门举报。对第二类人则要看一套房在银行的贷款还有多少,如果你要接手的一套房市场售价和银行贷款相差不到1成,则要非常小心了。

中国式房地产市场5大炒房黑幕与手段之四:高级炒房–资本运作炒房。

主要参与人员:房地产公司的老板或决策者,有一定资金实力的房地产中介代理公司、各种各样的投资公司、担保公司、有实力的个人等。这就是真正的“炒房团”了。其实邹涛更愿意把其称之为房地产市场专业的“机构投资者”。

炒房时间周期:基本上是3个月-24个月左右。

主要操作手段:资本运作获取暴利。开发商主动勾结,通过房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差获取高比率的收益。属于游资性质的“炒房团”,其资金规模巨大。真正的富人是非常低调的,不会招摇过市,甚至不想让那么多人知道自己的家在哪里,他们都拥有自己的职业,并且非常繁忙,根本没有时间在各个城市往来去炒卖和管理房子。台前的角色往往只是借用过来充数的普通农民甚至挖煤工人。炒房团巨额资金的幕后操盘手,则脱离于公众的视线之外。

主要操作揭秘:利润实为银行信贷利率与民间利率之差,房价上涨是其次。炒房团的操作核心是幕后的操盘手,其最核心的运作机制是在房地产开发商资金链条较紧的背景下,以融资和报销的方式为房地产开发商提供民间资金,从而获得两大块利润:一是房价上涨的差价。二是赚取银行信贷利率与民间信贷利率的高额利差。几千亿的炒房游资已经成为地产市场的重要力量。

1、炒房团的利润来源

几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨,但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商—这意味着开发商的“贱卖”房子。即便是在大牛市中,如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌,也是太高估了炒房团的智商。也绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。

炒房团真正的利益来源是房地产开放商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%,加上各类手续费不超过10%,但民间信贷利率一般是月息2%~5%,还要以复利计算。综合到年息,最高能超过100%。在房地产整体信贷政策紧张的背景下,我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面,因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。在这个背景下,开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍,其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。正是开发商高额的融资成本,才产生了期房与现房的差价,以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨,更是资金成本的反映。对于开发商而言,炒房团实际上起到了资金来源的角色,炒房团所主要获取的确定的收益,也即是此利差部分。

2、开发商需要炒房团

办理假按揭套取银行贷款,这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法,但风险极大,而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后,找愿意假按揭的人也越来越不易。但开发商的资金需求依然存在,而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫,这就给炒房团留下了空间。

实际上,炒房团也是在套取银行资金,但开发商对此没有任何法律责任,都是由炒房团承担。而且,炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查,走的是正规渠道,也没有给银行和律师行贿,在形式上符合法律政策,银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。很多人会问,开发商需要资金,为什么非常希望和炒房团合作,而不是直接先期降价卖给公众?这里有几个复杂的原因。

其一,部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管zf要求开发商不得捂盘、不得惜售,但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金,而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方zf还制定了开发商不得中途涨价等规定。

其二,实际上最主要的原因在于:即便低价公开卖出(部分)房,开发商也不能迅速收到卖方所得资金。一个很简单的房地产行业潜规则是:只要你的开盘价比较低,很多人就会“打招呼”找到开发商“留房”。房地产的开发过程中要盖上百个章,每一个拿章的人都会有类似的要求,要求留一两套房子。开发商是绝对不敢以低价开盘,而引发这些打招呼要房、留房人的想法的。正因此,开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价,但立即以很大的折扣卖给炒房团(有时甚至是五折、六折),而且只卖出开发商希望卖出的数量,其他高价开盘的房子就慢慢地卖。如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量,这会直接影响市场心态,给开发商和炒房团带来更大的利益。

3、链条一:炒房团哪来的钱?

炒房团的资金来源主要分两块——初始资金和银行信贷资金。

实际上,炒房团的主角们并不是真正的初始资金出资方,或者说只是小部分资金的提供方。更多的是私募带资管理和操盘手团队操作,而炒房团的成员只是被组织起来的“演员”。这些“演员”的主要任务一是前台露面;二是以他们的身份套取银行资金。

这些“演员”主要来自富裕地区的农村,操作者和村委会联合起来组织村民,并像传销一样洗脑,把他们包装成为有钱人,培训他们的言行以应对银行等部门的审查。

套取银行资金是关键。炒房团要获得足够的银行贷款,首先要让银行认为这些人是有钱人,能够有足够的资金去还贷。因此这些人就被包装成为有钱人,穿上各种名牌,还要编好发家故事,市场上流传的“浙江故事”、“山西故事”就来源于此。这样的炒房团的组织结构一般以村庄为单位,因此这些人彼此紧密团结,村委会等出具证明、文件也更方便。炒房团初始资金是用来提供贷款首付的过账资金。这部分初始资金不需要很大,因为可以一个人一个人过账。

对于炒房团而言,由于其获得的实际价格只是开发商公开售价的五六成,因此在得到银行按揭信贷之后,炒房团实际上连首付都不用以自有资金支付,而月供资金也可以从银行套取。

4、链条二:怎样撤出?退房!

炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手,顺利退出才意味着真正的成功。

从我国的政策,尤其是税收政策来看,炒房行为的成本看似是很高的,尤其是不足两年的房子。而且炒房团人数众多,又是异地炒房,对于有关房屋的管理也很难,抛售会很困难。那么炒房团如何退出?这就要依靠开发商进行协助——退房。

一般来讲,炒房团都会和开发商签有退房协议,他们随时可以退房,开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收,因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入,退房意味着炒房团可以直接锁定利润。

这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此,实际上,炒房团持有房屋的时间一般也就这么长,往往不超过一年半,而收益一般是房价的30%。

房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售代理公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖,进行混合销售。这样,真正的买房人根本不知道自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子,挑中了一套炒房团的房子,炒房团就退这一套,在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高,北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%,也就是所有出售的房子被退过一遍,这背后就是炒房团的功劳了。

炒房团的每一个环节都经过了专业人员的实战演练,绝不是书斋中专家的纸上谈兵。

5、链条三:建安公司入伙避税与提现

开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级,就是在建筑安装(下称“建安”)成本领域,帮助房地产开发商规避高额税收。

中国房地产行业的相关税收是非常高的,土地增值税是增值部分的30%~60%,所得税是25%。要是走正规手续,怎么算税收也在50%以上。因此对于房地 产开发商而言,避税成了问题的关键。建筑公司的意义即在于此,因为在房屋开发过程中,只有建安成本可以在增值税中扣除,其他的销售费用、管理费用、财务费 用等等都不能在土地增值税的税前扣除,只能在所得税的税前扣除。另外,建安的营业税也是非常低的,只有3%,加上附加费用也就是3.3%,比普通5.5% 的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税,比例也很低。

操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同,开发商以建安费用把垫付的首付收回来,在开发施工中转包一手。

尤其是有装修的精装房更容易做高建安成本,因为施工质量不同,价格可以有天壤之别。笔者所知的有每平方米不足2万元售价的房子,开发商的装修标准做到了惊 人的8000元。通过这样的操作,开发商可以直接享受税收上的好处,因为土地增值税税率是从30%至60%累进的,在建安成本大增以后,原来按照百分之五 六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。

虽然建安公司也要有利益(其中包括1%~3%的承包管理费),但是经过这一腾挪,从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。

在中国,资金从企业账户到个人账户是一个大问题,对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动,央行反洗钱部门也是筛查监管的,而经过上述操作,不但解决了这 一问题,而且使得zf在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费,就等于是一个支票提现费用,在中国的商业环境下,这相当于把支票兑成现金而 支付给钱庄的费用。

6、炒房新模式与海外热钱

在国家政策不断变化的背景下,炒房团的操作形式也在与zf政策博弈的过程中不断地发展变化。
民间高利贷的参与是炒房团的新形式。这样,炒房和给开发商提供资金二者就结合起来了。向开发商放贷的高利贷者要求开发商以打折扣的房子还贷,炒房团则在开发商没有正式销售许可来套取银行资金的时候为开发商提供资金,双方的结合使得社会游资进入炒房领域。

给开发商放贷,需要安全而且受到法律保护,如果崩盘清偿,放贷方能够优于银行等机构拿到款项。要实现这一点,还是需要借助建筑公司,因为按照我国法律规定的解释,建筑款项的清偿顺序是优于银行抵押的。

许多人知道,建筑公司给开发商垫资是一个潜规则,但一般理解的是“软垫资”,而不是“硬垫资”。所谓软垫资,是靠建筑公司拖欠民工工资和材料商货款来实 现,但这种软垫资是很难跨年的,因为建筑公司要给民工和材料商结账,而房地产楼盘的开发建设却难以在一年内完成,尤其是北方冬天的好几个月都会因上冻而难 以施工。这样,开发商和建筑公司还是有资金缺口,这就需要高利贷的介入了。

高利贷介入的途径,就是实现这些资金真正的“硬垫资”,归还高利贷则是以房子顶替工程款。
如此一来,这样高利贷资金进去,再以建筑费用出来,还可以让银行看到了开发商的“自有资金”,使得开发商能够合乎政策地取得银行的开发贷款。尤其是在开发商自己是“空手道”的情况下,更需要此类高利贷资金的“硬垫资”式参与。

一言以蔽之,这类新模式就是炒房团在前期参与房地产的开发,其提供的是相当于三四成房价的前期资金,得到的是一个重要的回报条件——在购买房子时不用付房款,余款等到房屋卖出之后再与开发商进行结算。

因此,在zf限制二套房贷款、套取银行资金的渠道受限以后,炒房团也可以新方式炒房了。这样的开发商与炒房团利益上的各得其所,是新时代的新发展。

这里还有一个关键的因素,就是炒房团赚取钱财以后,尤其是操盘手赚取了巨额财富以后,这些钱基本上都要逃往国外进行洗钱。但是同时,由于人民币升值压力以 及资产市场的吸引等等,很多境外热钱试图进入国内,这样就产生了一个新的链条——与各种对冲基金运作类似的内外货币对冲,即国内的人民币炒房利润直接在国 内以现金形式给了海外热钱的所有者,而海外热钱直接把美元转到炒房者的海外帐户。

这种地下交易由于不涉及银行国际清算系统的进出,外汇监管部门根本无从发现。悄无声息地入境以后,热钱也有很多参与到房地产市场的炒作,而热钱与炒房团的合作也使得大额的热钱资金隐匿于众多的炒房人群中难以被发现和监管。

据了解,在限制外籍人士买房的政策出台以后,由于海外热钱的房产投资需求,这样的资产置换型互惠操作更加流行。沿海大量地下钱庄充当了这种资产置换的中 介。如此这般,热钱流入国内,炒房利润也出境洗白。炒房者还以这样境外的钱为自己办理海外移民身份,再以外商的身份投资回到国内。

7、炒房团怎样组织运作?

炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成,甚至总经理也不成,而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好,否则很多关 系户都会找上门,按炒房团的价格要房子。对于不熟悉的开发商老板,炒房团会从售楼处职员开始找,但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的,一定要见到老板才 会说。对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫,他们的职业是倒卖项目赚取佣金,是一群资金掮客。在炒房的利益之 下,很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。最初,炒房团操盘手往往要说服开发商合作,但尝到甜头以后,开发商就会主动寻求合作,并且开发商的老板之间也 会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子,开发商到哪里就买到哪里,炒到哪里。在炒房的利润分配上,如果是炒房团出资,操盘 手团队至少分三成利润;如果是私募带资并操盘,炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成,操盘手团队会以建筑公司的建安费用作为转钱通 道,参与的建安公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。

8、炒房资金已经足以影响市场

经过多年的积累,炒房团积累了很大的利润,其足迹也已经遍布全国。目前热点地区50%以上的楼盘都活跃着炒房团的身影,全国的平均数字约为三分之一。炒房 团参与的楼盘一般是购买控制15%到30%的房子,所以保守估计,炒房团在楼市中的市场份额应当在5%~10%,这也意味着市场上存在3000亿元的炒楼 操盘资金。

2009年全国住宅销售均价上涨了约1000元/平方米,涨幅约为三分之一,炒房团关注的热点地区和豪宅涨幅更高,涨幅一般在一倍左右。因此以3000亿 元的总量粗略计算,炒房团能够得到的利润应当在1000亿~1500亿元。考虑到炒房团近10年的积累(尤其是2002年以来的大展拳脚),目前积累已经 达到数千亿元的规模。

这些游资更多以现金的形式存在并分散到个人,因此难以监管控制,但他们的行动却有严密的组织。2009年底中国市场流通货币M0为3.8万亿元,现金游资 已经在M0中占有巨大的比例,即使对于M1也是大约5%的水平,足以影响整个市场。此外,2009年全年房地产开发投资3.6万亿元,全年土地出让总价款 1.59万亿元,巨额游资已经是房地产市场中不可忽视的力量。

这样的资本力量不受控制,房地产的问题就不是政策上的简单调控可以解决的。在市场经济中,资本就是决定性的力量。

炒房游资是投机的,但也是政策催生的,这样的情况需要深思。政策制定者需要做的不是禁止而是疏导。合理的政策应当堵死炒房资金确定的利润空间,这一目标可 以通过信贷政策,即信贷管制的放松和缓解融资缺口来达到。从房地产价格以及房地产开发过程来说,土地成本不可少、建安成本不可少、zf税收不可少,房价可 以下降的部分,其实就是炒房团的利润,这些利润是可以也应该出让给购房者老百姓的。

具体操作实战案例:略(避免有教人炒房之嫌)。

给普通自住购房者的应对策略与建议:略。

中国式房地产市场5大黑幕与手段之五:顶级炒房—炒地。

主要参与人员:地方zf主管和分管土地、规划等官员,实力雄厚的企业、民营老板。高官亲属、一些靠资源专门拿地的房地产公司。

主要操作手段:权钱交易获取巨额利益。通过招商引资的模式或变更土地用途的方式,以较低的价格拿到土地,然后再转手给房地产企业开发。有的城市实施公开拍卖后会有所控制。

主要操作揭秘:这类人不会去开发房地产项目,只负责拿地后转手加价赚取巨额转让费用。有的土地会私下里转好几趟手,每转一趟手价格就会增加上去,当然最后到具体变成住宅在市场上销售时,负责开发的房地产商是一定会把所有的前期成本加到房价上的不会亏本卖的。

具体操作实战案例:略。

给普通自住购房者的应对策略与建议:目前中国体制现状暂无有效解决办法。

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网友最新评论 (1)

  1. 高明!俺佩服得五体投地了。
    ffa0039年前 (2010-10-02)回复
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